Юриспруденция
Назад

Снял квартиру на сутки без договора

Опубликовано: 01.04.2020
Время на чтение: 16 мин
0
0

Право расторгнуть договор и выехать из квартиры

Основание. ГК РФ ст. 674

Как это работает. Когда один человек снимает у другого квартиру, они заключают между собой договор найма. А стороны называются нанимателем и наймодателем. Иногда договор называют арендой, но формально это все-таки наем, для которого есть отдельные статьи в гражданском кодексе.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Договор найма жилого помещения должен быть письменным. Только тогда он имеет силу. То есть тот, кто сдает квартиру, и тот, кто ее снимает, должны составить документ и вместе его подписать. Можно, конечно, попробовать признать заключение договора даже без письменной формы, но это лишние проблемы, расходы и суды.

Наймодатель может сказать: «Я не хочу заключать договор, потому что это налоги». Объясните ему, что сам факт подписания договора не привлекает к наймодателю налоговую службу. А факт получения им дохода налоговики смогут при желании доказать и без договора. То есть договор и налоги не связаны.

Договор вам нужен для защиты прав, а не для жалоб в налоговую. О самом факте подписания налоговая узнать не может, но без договора вас будет легко обмануть и даже выставить из квартиры.

Основание. ГК РФ ст. 684

Снял квартиру на сутки без договора

Как это работает. Если договор найма заключен на срок больше года и он заканчивается, наниматель получает преимущество для его продления на тех же условиях. Или на других условиях, если хозяин квартиры предупредил об изменении за три месяца. Но преимущество все равно у того, кто снимает квартиру прямо сейчас, а не у других людей.

Если долгосрочный договор закончился, а никто ничего не сделал, считается, что он продлен на тот же срок и на тех же условиях. И выселить квартиросъемщика будет не так уж просто: только через суд или по веским причинам.

Но хозяин жилья может пойти на хитрость, если хочет сдать квартиру другим людям. Тогда он не предложит продлить договор, а скажет, что вообще передумал сдавать квартиру. Извините, мол, ваше преимущественное право уважаю, но больше не сдаю. А потом вы узнаете, что он все-таки сдал эту квартиру кому-то еще.

С краткосрочными договорами по умолчанию это не работает. Но такое условие можно прописать в договоре по желанию. А еще оно сработает, если в договоре вообще нет срока: тогда он автоматически долгосрочный и заключен на пять лет. Преимущественное право на продление сохраняется.

Основание. ГК РФ ст. 675

Как это работает. Если хозяин квартиры решил ее продать или подарить, это не означает автоматического расторжения договора найма. Новые владельцы не могут прийти и выселить вас только потому, что теперь право собственности у них. У вас есть свое право — его гарантирует гражданский кодекс. Новый собственник квартиры автоматически становится вашим наймодателем и сдает вам жилье на тех же условиях. Вселиться в эту квартиру собственник не сможет, в ней будет жить тот, кто ее снял у прежнего владельца.

Снял квартиру на сутки без договора

Если покупателя не предупредили, что квартира сдается, он честно за нее заплатил и даже взял ипотеку, вас это не касается. Можно договориться, но выселить вас не имеют права.

Новый собственник будет разбираться с прежним владельцем квартиры. Например, он может потребовать от него вернуть деньги, так как на квартире есть обременение в виде договора найма и жильцов. Или дождется окончания договора и не продлит его и всех выселит. Но сама по себе продажа квартиры при правильно составленном договоре найма — это не ваши проблемы.

Основание. ГК РФ ст. 687 п. 1

Как это работает. У нанимателя есть право расторгнуть договор в любое время. Но нужно предупредить за три месяца или в тот срок, что указан в договоре. Даже если со стороны хозяина квартиры нет нарушений, вы все равно можете съехать, когда захотите. Например, договор заключили на год, а через полгода взяли ипотеку и стало понятно, что проживете в съемной квартире еще месяц. Как раз такой срок для предупреждения и указан в договоре. Можно съезжать, и никто вас не заставит платить до конца года.

У нанимателя есть право расторгать договор без суда и по любым причинам. Главное тут — предупредить, чтобы не потерять деньги. А вот у владельца квартиры такого права нет.

Основание. ГК РФ ст. 687 п. 2

Снял квартиру на сутки без договора

Как это работает. Вы можете съехать из квартиры просто потому, что нашли вариант выгоднее или купили свою, а вот собственник не может расторгнуть договор только потому, что захотел. Если квартиросъемщик ничего не нарушает и платит вовремя, он может жить в квартире, пока не закончится договор.

И даже если есть просрочка платежа, это все равно не повод расторгнуть с вами договор. Собственнику нужно подождать, пока просрочка составит два месяца для договора до года и шесть месяцев для длительных договоров. Месяцы могут идти не подряд. А потом все равно придется расторгать договор через суд.

Если хозяин квартиры внезапно пришел и говорит съезжать или платить больше, а у вас в договоре запрет на повышение платы и вы ничего не нарушили, живите себе дальше. Это право гарантировано вам законом.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Основание. ГК РФ ст. 381.1

Как это работает. В договоре найма квартиры может быть условие об обеспечительном платеже. Это нормально. Так собственник страхует себя от порчи имущества, внезапного ремонта по вине квартиросъемщиков или выезда из квартиры без предупреждения.

Обеспечительный платеж, или, как его еще называют, залог, — это страховка от нарушений, а не деньги, которые хозяин квартиры в любом случае оставит себе. Если при выезде никаких нарушений нет — мебель в порядке, у отделки естественный износ, платили вовремя, договор закончился по плану, — нет оснований не отдавать вам этот залог. Его должны вернуть полностью или зачесть в счет оплаты последнего месяца.

В договоре может быть другое условие, например что этот платеж остается у собственника как компенсация за ремонт после вашего выезда, но тогда вы заранее должны прочитать это, согласиться и подписать. Или не соглашаться и изменить договор до того, как отдадите деньги. Но если такого условия нет, работают нормы гражданского кодекса. И ваше право — забрать платеж, если вы ничего не нарушили и не должны компенсировать.

Вариант мошенничества
Липовые квартиры от информационных агентств

На рынке недвижимости существуют агентства, которые продают только информацию, поэтому их называют информационными. Они предоставляют фальшивые данные о квартирах, берут комиссию с клиента и не гарантируют заселение.

На объявления от таких агентств часто попадаются люди, которые только приехали в чужой город и хотят быстро снять квартиру. Я заметила, что даже офисы таких агентств часто расположены недалеко от вокзалов и популярных хостелов.

Для этого потенциального нанимателя приглашают в приличный офис, чаще всего в центре города. Менеджеры хорошо подготовлены и производят впечатление профессионалов. Будущему нанимателю предоставляют лицензии и документы, показывают много поддельных наград, дипломов и грамот.

Снял квартиру на сутки без договора

Затем менеджер выдает информацию, предлагает созвониться с подставным собственником и без агента поехать на просмотр квартиры. Дальше вариантов развития событий несколько. Собственник говорит, что квартиру сдали, или не берет трубку, номер телефона оказывается неактивным, или выясняется, что квартира по такому адресу не сдается или не существует.

Если вернуться в агентство, менеджер предъявит информационный договор. В нем нет пункта о том, что информация должна быть актуальной, а агентство обязуется найти квартиру. Клиенту предоставили информацию — за ее качество агентство не отвечает. Может случиться, что офиса уже не будет, потому что информационные агентства в большинстве случаев — фирмы-однодневки.

Вот так выглядит договор на оказание информационных услуг
Вот так выглядит договор на оказание информационных услуг

Как себя обезопасить. Если вы поняли, что объявление на сайте размещено информационным агентством, не звоните туда, а пожалуйтесь в службу поддержки. Специалисты крупных сайтов знают, как распознать информагентства. Они дополнительно проверят пользователя и все его объявления и заблокируют, если найдут нарушения.

Например, в Санкт-Петербурге самый востребованный тип квартир — однушки со среднего качества ремонтом у метро примерно за 20 тысяч рублей. Если найдете агента с 50% комиссией, заплатите за поиск 10 тысяч рублей. Информационные агентства ставят цену за свои услуги меньше — обычно 10—20% от арендной платы за месяц, то есть 2—4 тысячи рублей.

Отзыв об информационном агентстве на сайте отзывов
Отзыв об информационном агентстве на сайте отзывов

Мошенники играют на доверии людей. Они снимают квартиру, подделывают документы и сдают ее нескольким людям. Эта схема была широко распространена в 90-х годах из-за черных риелторов, но сейчас встречается уже реже.

Снял квартиру на сутки без договора

Схема обмана. Сначала мошенник снимает квартиру и готовится к будущему обману. Он выбирает собственников, которые редко появляются в квартире: много работают, путешествуют или живут за границей. Затем «наймодатель» подделывает все документы, которые проверяют наниматели, — паспорт, свидетельство о регистрации права на квартиру и правоустанавливающий документ — и выставляет квартиру по заниженной цене. Так больше шансов быстро найти желающих.

Мошенник принимает звонки и назначает просмотры на разное время, чтобы наниматели не пересекались друг с другом. Каждому показывает поддельные документы, рассказывает о преимуществах квартиры и ведет себя как настоящий, добросовестный собственник. Наконец он подписывает несколько договоров найма, берет у каждого нанимателя арендную плату и пропадает.

Наниматель приходит в «свою» квартиру и видит толпу других людей. У всех есть липовый договор найма, и каждый уверен, что квартиру снял именно он. После споров и выяснений все понимают, что нарвались на мошенника. Возможно, все наниматели встретятся у дверей, потому что мошенник успеет сменить замки, чтобы никто не попал в квартиру. В любом случае прав на квартиру у них нет, так как договор найма был заключен с человеком, которому квартира не принадлежит.

Из документов проверьте свидетельство о регистрации права, если квартира куплена до 15 июля 2016 года, или выписку из ЕГРН, если после этой даты. Также следует посмотреть правоустанавливающие документы — чаще это договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве для новостроек — и паспорта всех собственников.

Как отличить субаренду от мошенничества

Отличить субаренду от мошенничества можно при помощи проверки документов. Посмотрите паспорт, правоустанавливающие документы и свидетельство о регистрации либо выписку из ЕГРН. Так вы поймете, кто собственник квартиры.

Если это субаренда, в договоре обязательно будет пункт, где прописано, что собственник не против сдачи его квартиры в субаренду. Это может выглядеть так: «Наймодатель не возражает против сдачи в субаренду Нанимателем жилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Образцова, д. 8а, кв. 80, в срок с 01 января 2019 года по 08 января 2019 года».

Предлагаем ознакомиться  Договор застройки земельного участка

Согласие собственника также оформляется в виде приложения, соглашения, письма или любого другого письменного документа и дополняет договор.

Один собственник не может решить за остальных и сдать всю квартиру. Это противозаконно. Поэтому если такое произошло, то это либо невнимательность, либо заранее придуманная мошенническая схема.

Схема обмана. Квартира принадлежит, например, двум собственникам в равных долях. Договор заключает один из них — он вносит свои паспортные данные и ставит подпись. То есть наниматель получает его согласие на наем квартиры. Поскольку собственников двое, по закону согласие должны дать оба, даже если один из них решил сдать только свою долю.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Когда второй собственник узнает, что квартиру сдали без его согласия, он может обратиться в полицию и в суд и оспорить сделку. Договор найма признают недействительным, и съемщику придется искать другую квартиру.

Как себя обезопасить. Проверять правоустанавливающие документы: свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН. Если в свидетельстве или выписке вы видите несколько собственников, вписывайте в договор найма всех. Каждый из собственников должен присутствовать при подписании договора. У каждого проверьте паспорт, впишите данные в договор и обязательно проследите, чтобы все расписались в договоре.

Свидетельство, выданное до 2015 года

Такое согласие не обеспечивает полную безопасность. Бывали случаи, когда выяснялось, что другой собственник категорически против сдачи квартиры, и, несмотря на гарантии, договор признавали недействительным. Поэтому лучший вариант — договор найма со всеми собственниками или нотариальная доверенность от отсутствующих собственников на право подписания договора.

Можно договориться устно, если снимать квартиру у знакомых?

Нет, наем квартиры должен быть зафиксирован в договоре. Если вы действительно снимаете квартиру и платите за нее деньги, а не просто гостите некоторое время, подписывайте договор.

Отношения между родственниками могут испортиться, и без защиты договора вы рискуете остаться без денег и жилья.

У нанимателя появляются права на съемную квартиру, только когда он вместе с наймодателем подписал договор найма и акт приема-передачи. Если же они договорились на словах и собственник пообещал сдать квартиру, а наниматель отдал ему за это деньги, права на квартиру по-прежнему остаются у собственника. Он может делать в ней все что угодно, например менять замки на входной двери.

Схема обмана. Чаще всего договор найма не заключается: наймодатель просто передает ключи и берет либо всю сумму аренды за месяц, либо задаток. Никаких расписок не дает. Затем он просит не заезжать в квартиру пару дней под предлогом того, что надо закончить мелкий ремонт или забрать вещи.

Когда наниматель приезжает в квартиру, ключ не подходит к замку. Эти несколько дней нужны были собственнику, чтобы заменить замки. Как-то подтвердить факт договоренностей с собственником обманутый наниматель не сможет, потому что нет договора найма и расписки о внесении задатка.

Но будет лучше, если вы заранее распечатаете бланк и заполните его с собственником.

Когда передаете собственнику залог за квартиру, прописывайте это в приложении к договору о взаиморасчетах. Если собственник каждый месяц приходит к вам за деньгами, вносите новую запись в оба экземпляра договора. Если вы не видитесь с собственником и переводите ему деньги на карту, сохраняйте чеки.

Эту схему придумали для платежеспособных людей, которые считают свои деньги и хотят сэкономить. Если наниматель соглашается снять квартиру по заявленной цене — или, наоборот, не соглашается, — ему предлагают скидку, но просят заплатить за несколько месяцев вперед.

Как себя обезопасить. Лучше вносить арендную плату только за один месяц вперед. Собственник может выгнать, сменить замки или продать квартиру, а наниматель — передумать и переехать в другое жилье. В таких случаях забрать деньги у собственника будет сложно.

Предоплата на рынке недвижимости вносится как аванс, задаток или обеспечительный платеж. Но также предоплата — это одна из самых распространенных схем обмана. Ее вытягивают из нанимателей разными способами, а когда получают, перестают выходить на связь.

Различия между авансом, задатком и залогом

Задаток — это самый жесткий вид подстраховочных платежей. Если наниматель дал задаток, а потом передумал подписывать договор найма, задаток остается у хозяина квартиры. Если хозяин отказался от сделки, он возвращает задаток в двойном размере.

Залог, или обеспечительный платеж, — это сумма, которую наниматель передает наймодателю на случай нарушений. Если съемщик нарушил договор или причинил вред квартире, обеспечительный платеж идет в счет погашения ущерба.

Аванс — это платеж, который зачтется в последующие платежи за квартиру, если все пойдет по плану. Если же что-то пошло не так и договор подписать не удалось, наймодатель обязан вернуть аванс.

Схема обмана. Наниматель звонит по объявлению о сдаче квартиры. Ему говорят, что квартира свободна, и придумывают причину, по которой нужно перевести предоплату. Причины могут быть разные. Самых частых три:

  1. Большой спрос. Чтобы квартиру не увели, просят отправить предоплату на карту собственника или риелтора, а после приехать и заключить договор.
  2. Собственнику далеко ехать. Поэтому клиенту предлагают подтвердить намерение снять квартиру и перевести предоплату на карту.
  3. Обязательная предоплата до заключения договора. Это условие собственника, иначе он квартиру не сдаст. Чаще так просят не всю сумму, а аванс, 2—5 тысяч рублей.

Как себя обезопасить. Не переводите предоплату. Платите деньги только после того, как посмотрите квартиру и подпишете договор найма и акт приема-передачи. Помните, что шикарные фото квартиры и низкая цена — это не подарок судьбы, а повод несколько раз проверить квартиру, собственника и договор.

Привет от жителя Перу

Это оригинальный вариант обмана с предоплатой, который начался на рынке автомобилей, а сейчас встречается на рынке аренды и продажи жилой недвижимости.

По сути, та же красивая квартира по заниженной цене и требование предоплаты. Только с собственником общаетесь по почте, поскольку он находится в другой стране.

Вам пишут примерно такое сообщение:

Добрый день!

Я объясню причину моей продажи квартиры по заниженной цене.

Я долгое время жил в России, но поскольку мои дети живут в Перу, я решил переехать. Я занимаюсь здесь бизнесом, но у меня осталась квартира в Москве и я хочу ее сдать.

Чтобы заключить договор, я должен прилететь в Москву. Но я готов ехать только к реальному клиенту, который серьезно настроен. Поэтому переведите мне задаток 10 000 рублей через систему быстрых денежных переводов «Моней Грамм» или систему «Контакт», чтобы подтвердить свои намерения.

Мне пришлите квитанцию об оплате, но закройте контрольный номер. Без него я не смогу получить перевод, можете уточнить это в банке. Так вы будете уверены в моей честности и скажите номер только после заключения договора.

Менять условия найма моей квартиры и ее цену я не намерен. Из-за этих условий я сдаю квартиру по низкой цене. Если не согласны — не тратьте мое время.

Мошенники могут быть из любой страны, но чаще — из Камеруна и Перу, поэтому сообщение будет написано с ошибками и немного коряво.

В банке подтвердят, что без контрольного номера получить деньги невозможно. Дальше вы пойдете, например, в «Вестерн-юнион» и отправите перевод. Сфотографируете квитанцию, закроете код и отправите мошеннику.

Он обвинит вас в том, что квитанция нарисована в графическом редакторе, и скинет ссылку на поддельный сайт системы денежных переводов. Там необходимо ввести все данные о переводе, в том числе контрольный номер. Появится итоговое окно, скриншот которого потребует мошенник. После этого он получит деньги и перестанет выходить на связь.

Не отвечайте на такое сообщение, а лучше сделайте скриншот и отправьте в службу поддержки сайта, где нашли объявление.

Право въехать в свободную и пригодную для жизни квартиру

Основание. ГК РФ ст. 673 ч. 1, ст. 676, пост. правительства № 47

Как это работает. Квартиру должны сдать в нормальном состоянии, чтобы там можно было жить. Дом должен быть без трещин на стенах, с работающим отоплением и водопроводом. В квартире или комнате не должно быть посторонних, если это не предусмотрено договором, и лишних предметов — например хозяйской мебели, если вы не просили.

На обратной стороне перечислены все собственники и их доли

Наниматель может без проблем пользоваться не только квартирой, но и общим имуществом: лестницами, лифтом, двором, балконом, пандусами. Сосед не может сказать вам: «Вы не собственник, не ходите тут у нас по двору». Если сняли квартиру и платите за нее деньги, можете ходить, а досужим соседям напомните про статью 673 ГК РФ.

Что такое гостиничные услуги по закону

Основание. ГК РФ ст. 612, ст. 398, ст. 676, ст. 421

Как это работает. Иногда квартиру предлагают снять не глядя. Или просто говорят: «Вот тут мебель, можете ею пользоваться или выкинуть». А потом выясняется, что в квартире нет унитаза, не открываются окна, а за старую и вроде бы ненужную мебель вдруг требуют компенсацию из-за повреждений.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Чтобы такого не было, квартиру нужно осмотреть до подписания договора. А при составлении документа сделать опись, что конкретно и в каком состоянии там находится. Например, если квартиру сдают с мебелью, то вы снимаете квартиру и арендуете эту мебель. Если есть опись, вам обещали, что будет кухонный гарнитур и стиральная машина, а потом хозяин квартиры их забирает, можно требовать компенсацию. Или пусть оставляет технику, потому что у вас такой договор.

Опись пригодится, когда будете выезжать из квартиры. Чтобы потом не оказалось, что вы снимали пустое жилье, а от вас требуют компенсацию за мебель и технику, которых вы никогда не видели. Или вам дали попользоваться старым диваном, а говорят, что он был новым.

Основание. ГК РФ ст. 678

Как это работает. По умолчанию за коммунальные услуги платит тот, кто снимает квартиру. В договоре может быть написать другое, например что вы не платите за коммунальные услуги или что они входят в общую сумму. Но в любом случае еще до подписания договора и первого платежа нужно убедиться, что по этой квартире нет задолженности.

Долг за коммуналку — это повод потребовать с вас больше денег или отключить вам свет. Поэтому лучше делать так:

  1. До оплаты первого месяца попросите квитанции или справку, что на этот день нет задолженности.
  2. Зафиксируйте показания счетчиков. Проверьте, что они поверены, а то придется платить по нормативам.
  3. Укажите в договоре, что собственник подтверждает, что долгов за услуги ЖКХ нет и за любые долги до даты вселения в квартиру вы не отвечаете.
  4. Предусмотрите ответственность, если вам вдруг отключат свет за то, что собственник не платит, хотя вы отдаете деньги вовремя.

Основные проблемы с трактовкой Постановления № 1417 связаны с крайне тонким разграничением понятия гостиничных услуг и краткосрочной аренды квартир (с посуточной оплатой).

В обоих случаях речь идет о предоставлении помещения для временного проживания, причем краткосрочный наем в квартире, по сути, не существенно отличается от гостиницы для самого постояльца. Также при аренде квартиры можно получить множество дополнительных услуг, которые сможет оказать не каждая гостиница или хостел.

Для разграничения понятий гостиничных услуг и аренды жилья нужно применять следующие нормы:

  • ГК РФ – трактует аренду как гражданскую сделку, которую нельзя запретить или ограничить без законных оснований;
  • ЖК РФ – определяет целевое назначение квартир и иных жилых помещений, позволяет вести в квартирах ряд видов профессиональной деятельности;
  • Правила предоставления гостиничных услуг № 1085 – дают официальную трактовку гостиниц и иных мест для размещения граждан, а также перечень основных и дополнительных услуг для постояльцев.
Предлагаем ознакомиться  Договор дарения долей квартиры материнский капитал образец

В краткосрочную аренду обычно сдаются квартиры или отдельные комнаты. Распоряжаться жилой недвижимостью могут только собственники или их представители, имеющие нотариальную доверенность. Если жилое помещение принадлежит на условиях соцнайма, т.е. находится в муниципальной собственности, указанное право не возникает.

Из указанных правил следует, что для сдачи квартир в посуточную или долгосрочную аренду их не нужно переводить в категорию нежилых помещений, обеспечивать отдельный выход на улицу, соблюдать еще ряд обязательных требований. Сдачу своей квартиры в аренду можно в любой момент прекратить, либо отказать клиенту в предоставлении площади вообще без обоснования причин. Для отелей это невозможно, что следует из определений и сути гостиничного бизнеса.

Что такое гостиница

Разберем, что представляет из себя гостиница. Именно это определение является самым важным для понимания Постановления № 1417.

Под гостиницей понимается средство временного  размещения граждан, чей тип и класс подтвержден в ходе классификации. Понятие классификации было введено в России в 2019 году, предусматривает следующие обязанности для владельца гостиничного бизнеса:

  • подтвердить тип заведения – это может быть отель, гостиница, хостел, апартаменты и т.д.;
  • подтвердить класс заведения по системе звезд – минимальный класс составляет 0 звезд, тогда как максимальный – 5 звезд;
  • для каждого типа и класса заведения есть ряд обязательных критериев, которые подтверждаются в ходе классификации.

Гостиница, как объект ведения бизнеса, может располагаться только в нежилых помещениях. В ряде случаев это могли быть объекты в многоквартирном доме, которые переведены собственников в статус нежилых. Именно эта возможность была устранена после издания Постановления № 1417 и внесения поправок в ЖК РФ.

Даже если перевести квартиру в состав нежилых помещений, обустраивать в ней гостиничный объект можно только после обустройства отдельного выхода на улицу и соблюдения еще ряда требований.

Каждый объект для оказания гостиничных услуг должен:

  • гарантировать постояльцу минимально необходимый уровень сервиса (перечень обязательных услуг может отличаться для разных типов и классов заведений);
  • гостиница имеет право отказывать в предоставлении номеров и комнат только по основаниям, указанным в собственных правилах (например, при наличии утвержденного "черного списка" клиентов, ранее нарушавших порядок проживания);
  • владелец гостиницы обязан обеспечить вывеску на здании с указанием типа заведения, обустроить подъездные пути и парковку (парковочные места должны быть у заведения с классом выше 1 звезды);
  • отель, хостел или иное заведение могут работать только после согласований с органами МЧС (пожарная безопасность), Роспотребнадзор (санитарно-гигиеническая и эпидемиологическая безопасность).

Указанные требования не обязан выполнять собственник квартиры под аренду. Например, он может вообще не оказывать никаких услуг для арендаторов, в том числе не предоставлять чистое белье или предметы посуды. Для гостиниц и хостелов это невозможно, так как они обязаны соблюсти минимальные государственные стандарты обслуживания.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

В правилах оказания гостиничных услуг есть норма, по которой гостиница рассматривается как имущественный комплекс. В него входят не только сами номера для размещения граждан, но и места общего пользования (стойка регистрации, фойе, общие коридоры и пути эвакуации, иные помещения). Также у владельца гостиничного бизнеса должно быть соответствующее оборудование, позволяющее оказывать основные, дополнительные и сопутствующие услуги.

Ведение гостиничного бизнеса невозможно без оказания услуг. Основной и обязательной услугой, как следует из определения, является предоставление номера для временного проживания.

Также в состав обязательных услуг отнесено:

  • обеспечение клиентов питьевой водой, коммунальными услугами, столовыми приборами и посудой, рядом иных предметов;
  • вызов по просьбе и требованию клиента служб специального назначения (скорая помощь, пожарная служба, полиция);
  • оказание первой медицинской помощи, предоставление аптечки с минимально необходимым набором средств;
  • ряд иных услуг, указанных в Правилах.

Важно, что перечисленные основные услуги всегда предоставляются бесплатно. Их обязано обеспечить заведение любого типа и класса, от отеля с 5 звездами до хостела вообще без звезд. Чем выше уровень звездности и тип заведения, тем больше будет перечень обязательный услуг. Например, для гостиниц с двумя и более звездами становится обязательной организация питания для клиентов.

Также гостиница или иное заведение должно разработать и утвердить правила обслуживания клиентов. В этом документе указываются дополнительные и сопутствующие услуги, которые гостиница обязана предоставлять каждому клиенту.

В указанный перечень может входить:

  • услуги химчистки и прачечной, ремонта одежды и обуви;
  • обеспечение конференцсвязью, иными видами связи;
  • организация доставки пассажиров и багажа с вокзалов, аэропортов, других мест;
  • предоставление транспорта в аренду;
  • множество других услуг.

Если гостиница декларирует определенный перечень услуг в своих правилах, она обязана оказывать их каждому своему клиенту. Именно это является одним из ключевых отличий гостиничного бизнеса от сдачи частных квартир и помещений в аренду.

Также при заселении в гостиницу клиенты обязаны заключить договора, заполнить карту гостя. Это необходимо для контроля за перемещением граждан, даже если они не подпадают под регистрационный учет по месту пребывания. В карте гостя нужно указывать свои личные данные, которые проверит служба размещения.

Гостиницы обязаны предоставлять сведения о постояльцах правоохранительным и иным органам, поэтому достаточно строго следят за достоверность данных. Предусмотрено требование и об указании причины размещения. Обычно она указывается формально (например, временное заселение на период командировки).

Отличить посуточную аренду от деятельности хостелов и мини-отелей можно по следующим признакам:

  • по наличию и отсутствию службы размещения, предоставления обязательных гостиничных услуг;
  • по возможности сдавать отдельные комнаты разным людям (в гостиничном деле допускается даже сдача одного номера двум и более лицам);
  • по наличию или отсутствию вывесок, специальных парковочных мест для постояльцев.

Максимальные сроки посуточной аренды законом не ограничены, хотя в СМИ уже была ссылка на "180 дней". Сроки определяются договоренностью арендодателя и арендатора, условиями устного или письменного договора. Однако при этом нужно соблюдать правила регистрационного учета граждан, своевременно подавать документы в МВД и оформлять свидетельства при длительном проживании.

До тех пор, пока собственник квартир не переведет ее в категорию нежилых помещений, никаких претензий к нему не должно возникнуть. Рекомендуется строго следить за правилами проживания, обеспечения интересов других граждан.

Посуточная аренда квартир по закону

Сдавая квартиру на одни или несколько суток, собственник должен соблюдать нормы ГК РФ:

  • даже краткосрочная аренда является сделкой, поэтому стороны должны согласовать все ее существенные и дополнительные условия (срок размещения, помещение для заселения, размер арендной платы и порядок ее внесения);
  • посуточная аренда может осуществляться без заключения письменного договора, однако постоялец вправе требовать выдачи подтверждающих бланков (например, квитанции или расписки о приеме денег);
  • кроме предоставления помещения во временное пользование собственник не обязан оказывать никаких дополнительных услуг, если это не предусмотрено договором.

При посуточной аренде собственник заинтересован в привлечении клиентов. Поэтому сам поддерживает чистоту в квартире, предоставляет чистое белье, столовые приборы. Могут оказываться и иные услуги, если об этом договорились стороны. Однако арендодатель не обязан содержать собственную службу для приема гостей и оказания им услуг, разрабатывать положения и правила.

Так как квартира относится к жилым помещениям, арендодатель и арендатор обязаны соблюдать общие требования ЖК РФ:

  1. не ухудшать техническое состояние помещений и многоквартирного дома, мест общего пользования;
  2. не мешать соседям и иным жильцам дома (это касается и мест общего пользования);
  3. своевременно оплачивать коммунальные услуги (эта обязанность возлагается на собственника квартиры);
  4. соблюдать правила тишины, утвержденные нормативными актами субъекта РФ;
  5. не размещать в жилом помещении производства и заведения общепита, проводить религиозные службы с массовым посещением.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

На жилые помещения распространяются общие правила пожарной и санитарно-гигиенической безопасности. В отличие от гостиниц, собственник квартиры не должен проходить согласований с пожарным ведомством или Роспотребнадзора. Однако при разовом или систематическом нарушении указанных правил, жалобу могут подать другие жильцы подъезда или многоквартирного дома.

Формально, сдача квартиры в аренду не относится к предпринимательской деятельности, хотя собственник извлекает дополнительный доход. Однако даже без регистрации ИП или юридического лица, арендодатель обязан декларировать полученные доходы, самостоятельно рассчитывать и уплачивать НДФЛ по ставке 13%.

Налоговая служба вправе проводить проверки в отношении граждан, сдающих свое жилье за плату. При выявлении нарушений налогового законодательства, последуют штрафные санкции по НК РФ и КоАП РФ. На практике, сделать это почти невозможно, так как отследить посуточную аренду крайне сложно. Риск попасть под налоговые санкции возникает только при агрессивной и постоянной рекламе аренды квартир, по которой налоговая служба может организовать контрольную проверку.

Нововведения, утвержденные Постановлением № 1417, вступили в силу с 1 октября 2019 года. Применяются новые нормы только в отношении объектов, по всем признакам подпадающим под понятие гостиницы, хостела, либо иного места временного размещения постояльцев. Соответственно, действующие гостиницы и хостелы обязаны освободить жилые помещения в многоквартирном доме, либо пройти процедуру их перевода в нежилой объект. В противном случае будет предъявлен иск о принудительном освобождении занимаемых площадей.

Предлагаем ознакомиться  Срок заключения договора на поставку газа

Типичными признаками нежилых помещений по ЖК РФ являются:

  • изолированность и обособленность нежилого помещения от остальной части дома, мест общего пользования (например, должен быть заделан выход на общие лестничные клетки и в подъезды);
  • собственник или арендатор должен возвести отдельный выход на улицу;
  • нежилые помещения допускается размещать только на первых этажах многоквартирного дома (на втором этаже это допускается только в случае, если помещения ниже также отнесены к нежилым).

Таким образом, нововведения Постановления № 1417 коснуться только имущественных комплексов (гостиниц), оказывающих минимально обязательный перечень услуг клиентам, подпадающим под классификацию. В иных случаях претензий у контролирующих органов быть не должно.

Гостиница – это всегда бизнес, т.е. предпринимательская деятельность. Если предоставление номеров посторонним лицам будет признано оказанием гостиничных услуг, гражданина могут привлечь к административной или уголовной ответственности. Чтобы избежать таких проблем, следуйте рекомендациям, указанным в этой статье.

Как это работает. Тот, кто снимает квартиру, должен за нее платить. Если наниматель не платит, с него можно потребовать эти деньги, а через какое-то время выселить. Чтобы доказать платежи, нужны документы. Поэтому, когда вы отдаете деньги наличными или переводите их на карту, нужно брать подтверждение, что это не возврат долга и не подарок, а платеж за квартиру за конкретный месяц.

Для расчетов между физическими лицами обычно используется расписка. Если собственник зарегистрировался как самозанятый, он может отправить чек по смс или на электронную почту прямо с телефона.

Вообще-то каждый платеж за квартиру — это доход собственника и повод для налогов. Из-за этого нанимателям не дают документы, а при переводах просят ничего не писать в назначении платежа. Но если собственник написал вам расписку или получил деньги на карту, вопросы с налогами он решает сам. Факт передачи расписки нанимателю ничего не значит.

Налоговая не может увидеть расписку и ничего не узнает о переводах автоматически. Успокойте собственника и настаивайте на том, чтобы у вас были подтверждения оплаты. Без документов потом ничего не докажете. Например, если с вами захотят внезапно расторгнуть договор, хотя вы всегда платите вовремя, то с расписками не смогут, а без них — запросто.

Как это работает. Цена — это обязательное условие в договоре найма квартиры. Вы живете в чужой квартире и платите за это ту сумму, о которой договорились. По умолчанию нужно платить каждый месяц, но можно придумать другую периодичность, главное все записать в договоре.

Кроме суммы за каждый месяц в договоре можно указать, как часто собственник может ее повышать. Например, максимум раз в год и только на 10%. Или что сумма вообще не повышается в одностороннем порядке, только по согласию. Если ничего не написать про изменение платежей, то увеличить их по своему желанию владелец квартиры не сможет: гражданский кодекс это прямо запрещает.

Если у вас именно такой договор, а собственник через месяц требует еще 3000 рублей сверху, вы не обязаны доплачивать. И выселить он вас из-за этого не сможет.

Данные паспорта должны быть точно такими же, как во всех других документах. То есть ФИО, серия, номер и все другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами. Проверка паспорта — это первый и самый важный этап.

Перед арендой квартиры проверьте, настоящий ли у продавца паспорт. Вот на что рекомендую обратить внимание:

  1. Нет исправлений, наклеек, кривых шрифтов.
  2. Есть все водяные знаки и оттиски, шрифты, как в вашем паспорте.
  3. Серия паспорта совпадает с местом выдачи. Первые две цифры серии — это код города. Например, если паспорт выдан в Санкт-Петербурге, первые две цифры — 40, если в Москве — 45. Если серия начинается с 40, а выдан паспорт в Липецке, это подделка. Список с кодами городов можно посмотреть на сайте «Твой паспорт».
  4. Состояние паспорта соответствует дате выдачи. Если паспорт новый на вид, но получен три года назад, это должно насторожить.

Также проверьте, менялись ли имя и фамилия собственника. Если да, попросите у продавца свидетельство из загса о заключении или расторжении брака либо о смене имени.

Правоустанавливающие документы показывают, кто и на каком основании владеет квартирой или ее частью и кто может ее сдавать.

Если квартира в новостройке, правоустанавливающим документом может быть договор долевого участия в строительстве. Вместе с ним необходимо проверить акт приемки-передачи квартиры, если дом уже сдан.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности подтверждает право собственности на квартиру или ее часть. Свидетельства не будет в двух случаях:

  1. Если собственник зарегистрировал право собственности на квартиру с 1991 по 1996 год. В этом случае необходимо проверить, сделана ли на правоустанавливающем документе, например на договоре купли-продажи, отметка о государственной регистрации права.
  2. Если право собственности зарегистрировано после 15 июля 2016 года. С этой даты свидетельства о регистрации права отменили и заменили выпиской из ЕГРН.

Чтобы проверить свидетельство о праве собственности, сверьте документы-основания, которые в нем указаны, с реальными документами. Тип, номер и серия должны совпадать. Также проверьте адрес, этаж и площадь квартиры.

С 2015 года внешний вид свидетельства изменился и оно стало выглядеть так
С 2015 года внешний вид свидетельства изменился и оно стало выглядеть так

Право на временную регистрацию

Основание. Закон № 5242-1 ст. 5 ч. 1, КоАП РФ ст. 19.15.1

Как это работает. Если вы снимаете квартиру в другом регионе, не там, где прописаны, и находитесь на новом месте больше 90 дней, нужно оформить временную регистрацию. Если собственник квартиры сдает ее чужим людям и они живут там больше 90 дней, он должен их зарегистрировать. То есть обязанность оформлять временную регистрацию есть и у того, кто снимает, и у того, кто сдает квартиру. За нарушение этого требования обоих могут оштрафовать.

Временная регистрация нужна, чтобы ходить в поликлинику, устроиться на работу, записать ребенка в детский сад, получать пособия и подавать заявления по месту фактического проживания.

Требовать временную регистрацию не стоит: многие владельцы квартир не понимают, как она работает, и боятся, что вы обзаведетесь пропиской и продадите их квартиру. Или что потом вас будет сложно выселить. Лучше всего попросить о регистрации со ссылкой на закон. Хотя бы на короткий срок — на три месяца. Это быстро и бесплатно. Объясните, зачем это нужно, как это защитит от штрафов и почему ничем не грозит праву собственности на квартиру.

Право вселять своих детей без разрешения

Основание. ГК РФ ст. 679

Как это работает. В договоре найма квартиры наниматель — это один человек. Но с ним может жить кто-то еще, например супруг или друзья. Для этого нужно разрешение владельца жилья. Но для вселения детей такое разрешение не нужно, а в договоре их можно не упоминать.

Вы просто снимаете квартиру и въезжаете туда с детьми. Условие о норме жилья на них тоже не распространяется. Еще детям можно сделать временную регистрацию, если она у вас есть в этой квартире, и тоже без согласия собственника. Это на случай, если для садика, поликлиники или в пенсионном фонде требуют документы о месте проживания, а у ребенка регистрация в другом регионе.

На что еще обратить внимание

Поведение собственника. Если он торопится, нервничает, грозится сдать квартиру другим, если вы прямо сейчас не примете решение, — насторожитесь. Оцените его адекватность визуально: посмотрите на него прежде всего как на человека. Вам видеться с ним каждый месяц, решать вопросы, возможно, просить помощи, поэтому снимайте квартиру у человека, который вам как минимум не противен.

Документы. Подделка документов — процедура дорогая. Поэтому часто мошенники используют эконом-вариант: подделывают документы сами или врут, почему их нет. Не снимайте квартиру, пока не увидите оригиналы документов.

Право делать текущий ремонт, но не делать капитальный

Основание. ГК РФ ст. 681

Как это работает. Все, что касается ремонта во время проживания и при выезде из квартиры, нужно описать в договоре. Чтобы потом не получилось, что вы должны переклеить обои и поменять ламинат, хотя не договаривались и прожили полгода.

Если ничего не написать в договоре, то по умолчанию текущий ремонт обязан делать тот, кто снимает квартиру, а капитальный — собственник. Сносить стены, менять окна и расширять проемы без согласия владельца квартиры нельзя.

Сколько денег платить

Сумму аренды платите только за один месяц. Если собственник предложит заплатить сразу за полгода вперед, отказывайтесь.

Залог — это сумма, которая успокаивает собственника на случай порчи его имущества. Например, если наниматель разобьет окно и решит съехать, собственник возьмет часть денег из залога, починит окно, а оставшуюся часть вернет. Полный возврат залога можно требовать с собственника, только если наниматель вернул квартиру в том же состоянии, что и снял.

Размер залога определяет собственник. Чаще всего встречаются три схемы внесения залога:

  1. залог, равный 100% арендной стоимости квартиры за месяц, одним платежом;
  2. залог, равный 100% арендной стоимости квартиры за месяц, двумя платежами, то есть разбитый на два месяца;
  3. двойной залог, равный 200% арендной стоимости квартиры за месяц, одним платежом — в основном на объекты бизнес- и элит-класса.

То есть при заключении договора вы платите либо всю сумму залога, либо его часть по договоренности с собственником.

Запомнить, если собрались снимать жилье

  1. Если вас просят перед показом квартиры приехать в офис и подписать договор — не соглашайтесь.
  2. Проверяйте документы перед подписанием договора. Посмотрите паспорта собственников, свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ, например договор купли-продажи.
  3. Всегда заключайте договор найма и подписывайте акт приема-передачи квартиры.
  4. Вносите арендную плату только за один месяц вперед.
  5. Платите деньги, только когда увидите квартиру и собственника вживую, проверите документы, подпишете договор найма и акт приема-передачи. И не забывайте указывать ежемесячные платежи в бланке взаиморасчетов.

Запомнить, если собрались снимать жилье

  1. Если вас просят перед показом квартиры приехать в офис и подписать договор — не соглашайтесь.
  2. Проверяйте документы перед подписанием договора. Посмотрите паспорта собственников, свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ, например договор купли-продажи.
  3. Всегда заключайте договор найма и подписывайте акт приема-передачи квартиры.
  4. Вносите арендную плату только за один месяц вперед.
  5. Платите деньги, только когда увидите квартиру и собственника вживую, проверите документы, подпишете договор найма и акт приема-передачи. И не забывайте указывать ежемесячные платежи в бланке взаиморасчетов.

Право на возмещение убытков

Основание. ГК РФ ст. 15

Как это работает. Если кто угодно причинил вам ущерб, он должен его возместить. Убытки могут появиться в том числе из-за владельца квартиры, который вам ее сдает. Например, в квартире может прорвать батарею и вода испортит вашу мебель — это убытки, за которые нужно спрашивать с наймодателя. Или хозяин квартиры внезапно сменит замки и не пустит вас забрать вещи — это тоже убытки.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Скорее всего, за эти деньги придется судиться. Но это ваше право, и при грамотно оформленных документах шанс выиграть есть.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector