Юриспруденция
Назад

Избрание и функции совета многоквартирного дома

Опубликовано: 17.03.2020
Время на чтение: 11 мин
0
0

Определение МКД в коммунальном хозяйстве

В положениях Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) неоднократно упоминается термин «многоквартирный дом». Однако его точного  определения нормативный акт не дает. Понять, что такое же такое МКД,  помогут его основные признаки:

  • это дом, в котором расположено несколько квартир;
  • помещения принадлежат нескольким собственникам;
  • в доме имеются помещения и территории общего назначения: подъезды, подвалы, придомовая территория и тому подобное.

Многоквартирный дом – это расшифровка МКД, часто встречающаяся в различных документах, регулирующих жилищно-коммунальные отношения. Не стоит путать термин с понятием «жилой дом», которому уделяется значительно больше внимания.

Фактор совместного пользования многоквартирным домом вызывает многочисленные сложности и вопросы. Поэтому, отдельно не  обсуждая термин МКД, что это такое в ЖКХ, кодекс все-таки придает особое значение управлению зданием.

Особенности деятельности и вознаграждение председателя совета

По закону Совет МКД должен быть в каждом доме с пятью и более квартирами, если в нём не создано иное объединение жителе: ТСЖ, ТСН, жилищный или потребительский кооператив (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ). Совет может состоять только из собственников помещений в доме: арендаторы и наниматели не могут стать членами этого объединения.

Одна из основных функций Совета – контролировать, как содержится и ремонтируется общее имущество дома, а также представлять интересы жителей при взаимодействии с УО. Именно Совет может донести до УО пожелания и рекомендации собственников по текущему ремонту, предложения по благоустройству, помочь организовать общее собрание, распространить важную информацию.

Совет контролирует, как УО выполняет свои обязательства по договору управления, отчитывается перед ОСС и во многом является связующим звеном между жителями дома и управляющей организацией (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

По идее, Совет МКД должен быть партнёром управляющей организации, помощником и советчиком, ведь у них общая цель – надлежащее содержание дома. Но по факту большинство существующих Советов МКД сегодня существуют для «галочки», только на бумаге, либо находится в конфронтации с УО, что снижает эффективность работы этого объединения собственников.

Когда ОСС утвердило состав Совета МКД, первое, что необходимо сделать – провести первое собрание-знакомство. На этом собрании следует обменяться контактами и распределить обязанности. 

Избрание и функции совета многоквартирного дома

Возможно, следует сразу договориться о следующем сборе и поручить кому-то из членов Совета/председателю подготовить информацию о том, чем занимается этот выбранный орган. Ведь, скорее всего, большая часть членов Совета слабо представляет себе его функции.

Следующий шаг, который обязательно нужен для эффективной работы Совета дома, – изучить финансово-хозяйственную деятельность УО, договор управления, состав общего имущества дома. Можно пригласить на собрание представителя УО, но лучше сначала самим ознакомиться со всеми этими вопросами, а потом уже узнать точку зрения УО.

Эффективный Совет МКД должен обладать актуальной информацией о сумме средств, накопленных домом по статье «содержание и текущий ремонт», о структуре размера платы за жилое помещение, о фонде капремонта МКД. Следует изучить перечень работ и услуг, которые оказывает УО, их стоимость, сметы. Работа большая и непростая, но без этого Совет не сможет должным образом исполнять свои функции.

Ключевой фигурой в сообществе собственников жилья многоквартирного дома является председатель совета МКД.

Среди особенностей этой должности можно отметить следующие важные аспекты:

  • должен быть избран из членов совета;
  • для совершения своих полномочий председателю выдается доверенность от жителей дома;
  • эффективно руководит деятельностью совета;
  • отчитывается исключительно перед общим советом.

Что представляет собой совет многоквартирного дома

Стоит сразу понимать, что совет дома – это общественный орган,  являющийся полномочным представителем владельцев квартир, тесно сотрудничает с управляющей организацией.

В то же время, управляющая организация, являющаяся юридическим лицом, выполняет задачи по стабильному санитарному и эксплуатационно-техническому обслуживанию многоквартирного дома.

Какие полномочия есть у совета?

фото 2

Иначе говоря, совет дома, руководствуясь большинством мнений собственников жилья, тесно работает с управляющей организацией, при этом постоянно контролируя ее деятельность.

Что входит в общее имущество дома, узнайте по ссылке.

Организация выборов и деятельность совета дома осуществляется на основе следующих законодательных актов:

  • Конституция России;
  • Указ Президента России №425 от 27.05.1997 года о реформе ЖКХ России, который является достаточно актуальным и в 2016 году;
  • Указ Президента России №600 от 07.05.2012 года о порядке обеспечения граждан страны комфортным и доступным жильем, а также о повышении уровня жилищно-коммунальных услуг;
  • Федеральный закон России №09-Ф3 от 21.07.2014 об информационной системе государства в сфере ЖКХ;
  • Жилищный и Гражданский кодексы России.

Эта внушительная законодательная база четко регламентирует создание и деятельность совета дома.

Все нюансы при переводе жилого помещения в нежилое описаны тут.

Правильная, согласно законодательству, организация выборов совета дома осуществляется в ряд следующих последовательных действий:

  1. Образование инициативной группы владельцев жилья в МКД (здесь и далее – многоквартирный дом).

Суть этого этапа заключается в следующем:

  • жильцы с активной жизненной позицией создают инициативную группу;
  • оптимально, чтобы в составе группы было по одному представителю от каждого подъезда;
  • главной задачей этого собрания является рассмотрение кандидатур в совет МКД и на должность председателя;
  1. Составление списка владельцев жилья.В данный вид реестра включаются все собственники помещений, причем обязательным условием является информация о занимаемой ими площади в многоквартирном доме.
  1. Организация общего собрания жильцов. Выполнение этого этапа подразумевает под собой соблюдение следующих важных аспектов:
  • информация о проведении общего собрания должна появиться за 10 дней до его начала;
  • форма оповещения может быть представлена в двух вариантах:
  • отсылка заказных писем жильцам многоквартирного дома;
  • размещение информации на досках объявлений, находящихся на входе каждого подъезда.
  • оповещение в обязательном порядке должно содержать следующую информацию:
  • кто инициировал созыв общего собрания жильцов;
  • какой будет форма проведения сбора;
  • срок, до которого можно вносить вопросы, вынесенные на обсуждение и рассмотрение общим собранием;
  • список рассматриваемых вопросов;
  • место проведения собрания.

Необходимо продать коммерческую недвижимость, но это не так просто, как продать квартиру…поэтому, следует прочитать эту статью, чтобы не наткнуться на неприятности.

Важный момент! К обсуждению на общем собрании подлежат только те вопросы, которые предварительно были внесены в список рассматриваемых аспектов! Решения по вопросам, выдвинутым позже установленного срока, не будут иметь юридической силы!

Предлагаем ознакомиться  Рента с пожизненным содержанием || Права и обязанности сторон договора пожизненной ренты с иждивением

Избрание и функции совета многоквартирного дома

Поскольку собственники квартир в МКД обязаны принимать участие в его содержании, для удобства и ускорения процесса предусматривается создание специального органа управления — совета многоквартирного дома (СМД). Его юридическое положение регулируют нормы ст. 161.1 ЖК РФ.

Совет представляет собой орган оперативного управления, состоящий из группы ответственных владельцев помещений, избранных на общедомовом собрании. Он формируется в домах, которые состоят минимум из четырех квартир, а также не имеют товарищества собственников жилья или жилищного кооператива.

Избегайте ошибок при избрании членов Совета МКД и в его работе

Причин, почему созданный Совет не работает или же его деятельность неэффективна, много. Среди основных назовём:

  1. Формальный подход к избранию Совета МКД.

На ОСС собственники назначают в этот избранный орган неактивных людей, которые не готовы посвящать время работе по управлению домом и разбираться в её нюансах. В таком случае Совет существует только на бумаге.

  1. Состав Совета.

Как правило, в Совет МКД входят активные люди пожилого возраста, у которых есть время и желание отстаивать интересы соседей. Но не всегда они разбираются в современном жилищном законодательстве, нюансах работы УО. Для них компания, которая делает хоть что-то, уже по умолчанию хорошо работает.

Бывает и по-другому: Совет встаёт в конфронтацию с управляющей организацией и настраивает на это большинство жителей дома, что приводит к срыву общих собраний собственников, невозможности УО проводить ремонт и оказывать услуги надлежащего качества.

  1. Количественный состав Совета.

Чем больше людей входит в состав этого органа, тем менее эффективна его работа. Жилищный кодекс РФ не устанавливает верхних или нижних границ по количеству человек, которых собственники могут включить в Совет МКД (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ). Однако, как показывает практика, Совет, состоящий из более чем семи-восьми человек, не работает.

  1. Лоббирование собственных интересов и отсутствие диалога с жителями дома.

Совет МКД должен слушать и слышать собственников помещений, знать о проблемах дома, представлять интересы всех жителей, а не только отдельных подъездов или собственников.

На деле Совет МКД часто лоббирует только интересные этой группе решения: например, создание парковки, потому что среди членов Совета – автомобилисты, когда большая часть жителей дома просит вынести на ОСС установку детской площадки. Совет не вёдет работы с жителями и не интересуется их мнением.

  1. Председатель как «рабочая лошадка» Совета МКД.

Типичная картина сегодня, когда за весь избранный состав Совета работает один председатель. Он один принимает решения, общается с УО, доводит информацию до собственников, организует собрания. Часто это приводит к тому, что председатель Совета перегорает, и Совет перестаёт работать.

Чтобы организовать эффективно работающий Совет дома, скорее всего, потребуется время и не одна попытка. Инициатива должна исходить от активных жителей дома. Даже один неравнодушный собственник способен переломить ситуацию равнодушия жителей.

И это выгодно управляющей домом организации, если цель её работы – добросовестно выполнять все условия договора управления. Члены Совета дома будут глазами и ушами УО, если наладить с ними взаимовыгодное сотрудничество. Актуальная информация о неполадках в доме, недовольстве жителей, их потребностях будет поступать в УО, а не в ГЖИ или прокуратуру.

С помощью Совета МКД станет проще проводить общие собрания собственников, решать вопросы с планированием текущего ремонта, определением перечня работ по капитальному ремонту, благоустройству.

В конечном итоге это скажется на самой УО: меньше жалоб, проверок, предписаний и штрафов за нарушения лицензионных требований, судов, конфликтов.

Хотите наладить контакт с жителями дома и снизить количество жалоб, сделать вашу работу по управлению домом лучше? Помогите собственникам организовать эффективный Совет МКД!

По факту, это своего рода альтернативная ветка власти, касающаяся контроля и улучшения качества ЖКХ услуг.

Избрание и функции совета многоквартирного дома

РОО «Объединение советов многоквартирных домов» – районные общественные организации, объединяющие множество жилкомплексов.

Объединения позволяют бороться с более широкими проблемами общими силами.

Предлагаем ознакомиться  Что делать, если сотрудник не справляется со своими обязанностями?

СПРАВКА! Нередко слаженные действия жильцов МКД позволяли оказывать серьёзное влияние на Управляющие компании, повышая качество ЖКХ услуг в целом по району.

Такие объединения включают множество важных функций:

  • анализ и разработка наиболее эффективных алгоритмов обслуживания домов; создание выгодных проектов по своевременному ремонту и возможных профилактических действий;
  • формулирование и внесение различных идей по улучшению жилищного законодательства;
  • обсуждение сотрудничества с Управляющими компаниями; налаживание контактов и оценка деятельности каждой компании в отдельности; формирование «белого списка»;
  • сотрудничество с органами власти для сохранения правопорядка в многоквартирных домах.

Нередко такие объединения проводят специальные курсы для председателей советов и их помощников. Это позволяет существенно повысить их квалификацию. Особенно полезными курсы будут для тех граждан, которые не имели большого опыта в организационных вопросах.Они смогут получить ценный опыт, превращаясь практически в высококлассных специалистов.

ВАЖНО! Об этих организациях может дать информацию Управляющая компания. Многие гордятся своим сотрудничеством с такими объединениями, поэтому с удовольствием подскажут вам их координаты.

Другим источником информации являются официальные сайты районных и городских администраций. Перейдя на вкладку, которая будет иметь похожее название с «Районные советы и ЖКХ-ассоциации», Вы сможете найти местное объединение МКД.

Поскольку совет МКД – выборный орган, для его создания необходимо провести выборы, на которых будут определены собственники,  способные справиться с работой по управлению.

Решение считается принятым, если на общее собрание жильцов явится больше половины владельцев помещений, и 50 процентов из них утвердят представленные кандидатуры. Заметим, что голосование можно организовать и заочно.

На общем собрании определяется и количество членов СМД. Председатель совета многоквартирного дома выбирается из числа его членов.

Хотя регистрация СМД в органах местного самоуправления не требуется, муниципальные образования контролируют выполнение жильцами обязанности по его созданию.

Перечень прав членов СМД закреплен в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ. К ключевым принято относить:

  • право на проведение переговоров и подписание договоров от лица всех собственников в доме с управляющими компаниями и подрядчиками;
  • организацию встреч собственников жилья в МКД для обсуждения вопросов, касающихся общедомового имущества;
  • предоставление своих выводов, заключений и предложений по вопросам управления;
  • принятие текущих решений по оказанию коммунальных услуг, содержанию имущества, его текущему ремонту;
  • участие в комиссиях по аварийным ситуациям.

Общее собрание жильцов может расширить круг прав органа. Кроме того, для осуществления отдельных функций допустимо создание целевых комиссий в его составе.

Ограничьте численный состав Совета МКД

Чтобы создать работающий на результат Совет МКД, который сможет качественно повлиять на улучшение условий жизни в доме, наладит взаимодействие с УО, необходимо подойти к избранию Совета не формально.

Сначала следует определиться с примерным количеством членов Совета. Оптимально – от трёх до семи человек. Их проще собрать всех вместе для совещания. Лучше, если это будет нечётное количество: в таком случае, если решения будут приниматься голосованием, всегда удастся определить большинство.

Как правило, из этого небольшого коллектива активно работают 1–2 человека, вынося вопрос и информацию на обсуждение всего Совета. Это эффективная практика.

Если вопрос с количеством решить несложно, то с качественным составом необходимо тщательно работать. Совет не должен состоять только из пенсионеров-активистов, но они обязательно должны быть! Они неравнодушны к происходящему, часто имеют больше времени, чем работающие жители дома, знакомы с многими соседями.

Пусть они займут половину из мест в Совете. Их неравнодушие и активность должны дополнить те, кто будут разбираться в нюансах законодательства, сметах, технических сторонах вопросов. Оптимально, если в Совет МКД войдут юрист, оратор, способный вести переговоры с жителями и УО, и человек с техническим образованием.

Конечно же, это идеальный вариант. Если таких жителей дома не удаётся вовлечь в Совет, можно хотя бы договориться о помощи и поддержке, когда членам Совета МКД потребуется консультация. Консультантами могут стать даже не собственники, проживающие в доме, которые не могут официально входить в Совет дома.

Ключевые обязанности совета

Совет собственников жилья в многоквартирном доме – общественный орган самоуправления.

Собрание жильцов МКД

Его главной целью является организация обслуживания, ремонта и других действий по благоустройству дома и придомовой территории.

Совет жильцов многоквартирного дома не является самодостаточным, поскольку он подотчётен собранию собственников.

СПРАВКА! Работу координирует председатель, которого избирают отдельно. Без него коллектив (совет) не может подписывать договора по обслуживанию и выполнять большинство своих полномочий.

Когда необходимо проводить выборы, и зачем вообще нужен совет многоквартирного дома? Совет должен быть создан, если в доме не было создано товарищество собственников, а также когда он является частью жилищного кооператива, при условии, что в доме больше 4 квартир.

Так как многоквартирный дом не может быть «без присмотра», то избранные ответственные будут вести дела по обслуживанию сооружения, контролю качества ЖКХ-услуг и т.д. Маленькая, но весьма важная деталь: если в вашем доме меньше 4 квартир, то никаких выборов организовывать не нужно.

Совет имеет множество обязанностей:

  • ведение документации относительно обслуживания и ремонта дома;
  • составление списка потребностей, включающего пожелания и жалобы собственников;
  • созыв общих собраний, на которых обсуждаются важные проблемы и вопросы, требующие самостоятельного решения собственников;
  • организация необходимых ремонтных работ на протяжении года;
  • осуществление контроля качества предоставляемых услуг;
  • предоставление отчёта о своей деятельности общему собранию хотя бы один раз в год.
Предлагаем ознакомиться  Аутстаффинговая компания это

Главной целью деятельности совета многоквартирного дома является реализация принятых собранием собственников решений.

Для этого его члены имеют доступ к документации и финансам.

Во главе с председателем группа ведёт переговоры и выбирает лучшее решение.

При наличии необходимых прав – подписывает договор о предоставлении различных услуг.

Совету вменяются следующие обязанности:

  • обеспечивать исполнение принятых жильцами решений;
  • контролировать соблюдение условий договоров, заключенных с домом;
  • вести мониторинг качества услуг, оказываемых МКД сторонними организациями;
  • наблюдать за работой управляющей компании;
  • представлять на утверждение годового общедомового собрания собственников отчёт о своей деятельности.

Поскольку решение этих задач требует времени и сил, по решению общего собрания нередко устанавливается оплата совета – денежное вознаграждение за проделанную работу.

Правовой статус председателя совета МКД

Как и любой организации для бесперебойного функционирования СМД необходим председатель. Он является главным организатором его работы, а также ответственным за ее качество лицом.

Закон не устанавливает каких-либо требований к личности и профессиональным качествам руководителя. При его избрании собственники руководствуются лишь личными мотивами, а также опытом взаимодействия с кандидатом.

Обратим внимание, что ответственность председателя ограничена общими требованиями нормативных актов. Гражданскую, административную или уголовную ответственность он несет лишь в тех случаях, когда зафиксированы соответствующие нарушения с его стороны.

Избрание и функции совета многоквартирного дома

Для того, чтобы руководитель органа мог выполнять основные функции, он наделен целым рядом полномочий:

  • начинать переговоры с УК о заключении договора управления МКД и обсуждать его условия;
  • заключать с УК договор управления домом или иные соглашения по доверенности;
  • направлять в органы местного самоуправления обращения и жалобы о невыполнении / ненадлежащем выполнении УК своих обязательств;
  • на основании доверенности от собственников помещений представлять их интересы в суде по вопросам, связанным с управлением домом;
  • принимать решения по переданным ему ОСС делам и вопросам.

Права председателя совета по Жилищному кодексу ограничены приведенным выше списком. Это позволяет пресечь потенциальную возможность злоупотребления ими.

Некоторые обязанности председателя дублируют те, которые установлены для совета. Согласно ст. 161.1 ЖК РФ, он должен:

    • уведомлять жильцов о результатах переговоров с УК;
    • контролировать то, как выполняются обязательства по договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общедомового имущества, если жильцы выдали соответствующую доверенность;
    • подписывать акты приема-передачи оказанных услуг и выполненных работ по дому, акты о нарушении нормативов качества, о предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества или их непредоставлении.

Вознаграждение председателю совета многоквартирного дома – добровольная инициатива собственников жилых помещений в МКД. По общему правилу, его работа является безвозмездной, то есть не подлежит оплате.

Однако нужно признать, что столь разносторонняя деятельность по обеспечению функционирования дома отнимает массу времени и сил.  Логично, что повысить эффективность работы совета и стимулировать усилия руководителя помогает определенная материальная выплата.

Размер вознаграждения и периодичность его уплаты устанавливает общее собрание жильцов. Решение оформляется отдельным документом.

Проведите вместе с УО осмотр общего имущества дома

Важный шаг после создания Совета МКД – совместно с УО провести осмотр общего имущества дома. Тут очень пригодится собственник с техническим образованием. Все найденные дефекты, замечания необходимо зафиксировать в акте осмотра.

По итогам осмотра Совет может наметить, какие элементы общего имущества прежде всего нуждаются в ремонте, подготовить информацию для собственников и повестку внеочередного ОСС для утверждения перечня работ по текущему ремонту и источника их финансирования.

Возможно, при осмотре выяснится необходимость проведения капитального ремонта дома, в таком случае Совету МКД пригодится понимание ситуации с фондом капремонта, особенно если дом аккумулирует эти средства на спецсчёте.

Особенности заключения договора управления СМД с УК

Заключение договора с УК в настоящее время является ключевой целью СМД, поскольку весь процесс его работы направлен на поиск подходящей компании, оценку и согласование условий договора управления, а затем и контроль его исполнения.

Договор между УК и председателем совета МКД, подписываемый последним, является распространенной практикой. Общее собрание собственников зачастую доверенностью уполномочивает председателя заключать соглашения от их имени.

Подчеркнем, что перед этим совет должен:

  • оценить условия сотрудничества с управляющей организацией;
  • обсудить результаты оценки с собранием жильцов;
  • согласовать проект договора.

Таким образом, договор СМД с УК, разработанный советом, позволяет свести к минимуму проблемы по его исполнению.

Общайтесь с жителями дома и управляющей организацией

В заключение дадим ещё несколько небольших советов Совету МКД:

  1. Создайте группу дома в одной из соцсетей и расклейте объявления о ней в подъездах. Это позволит найти и выявить активных жителей дома, распространить среди соседей важную информацию, поделиться новостями и идеями, узнать, что беспокоит жителей МКД.
  2. Ведите активную информационную работу в доме и держите жителей в курсе происходящего.
  3. Предлагайте решения, а не ставьте вопросы: жители дома не разбираются в вопросах ЖКХ и управления дома, они не смогут ответить на вопросы или решить проблему. Это должны делать вы. Остальные собственники утверждают ваше решение и помогают его реализовать.
  4. Ведите диалог с управляющей организацией, будьте союзниками, а не противниками, иначе ничего не получится. Если УО не идёт на контакт и несёт только деструктив, предложите собственникам поменять управляющую организацию.
,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector