Юриспруденция
Назад

Когда необходимо регистрировать договор аренды нежилого помещения

Опубликовано: 22.03.2020
Время на чтение: 13 мин
0
1

Правила регистрации аренды

Не смотря на то, что все существенные изменения в этой сфере применяются с 2017 года, законодательство постоянно дополняется новыми правилами, а собственники и заинтересованные лица не имеют достоверной информации о порядке проведения регистрационных действий в отношении объектов недвижимости.

Требование о регистрации сделок по аренде объектов недвижимости должны соблюдать лица, которые заключают долгосрочные договоры аренды. В настоящее время все производственные комплексы, магазины розничной торговли, кафе и рестораны и прочие сферы деятельности контролируются со стороны государства, в том числе и на предмет соблюдения лицензионных требований к арендуемым помещениям.

Для того, чтобы разобраться в вопросе процедуры регистрации аренды на помещение, его часть, здание или часть здания, следует пошагово определить порядок необходимых для этого мероприятий.

1.Заключение договора аренды. Это первое действие, которое совершают участники сделки – арендатор и арендодатель. Следует помнить, что этому предшествует выбор самого помещения и согласование условий сделки (стоимость аренды, срок аренды и пр.). Если договор аренды заключен на срок, превышающий 1 год, то следующим действием сторон будет обращение в государственные органы для его регистрации.

2.1 Кадастровый учет здания. До 2013 года все объекты недвижимости были автоматически перенесены в Кадастр на основании сведений органов БТИ и Ростехинвентаризации. Однако, не все они сохранились в базе этих организаций на момент реформирования кадастра. До настоящего времени встречаются неучтенные объекты, информация о которых утеряна.

Если же Ваше здание или помещение не стоит на кадастровом учете, то прежде чем регистрировать договоры аренды на него, Вам необходим технический план на этот объект. В каждом случае перечень мероприятий для этого индивидуален, в зависимости от причин отсутствия сведений о кадастровом учете объекта в ЕГРН.

Возможно, следует поставить на учет ранее учтенный объект (по архивным данным БТИ), либо осуществить кадастровый учет «с нуля». В любом из приведенных случаев, Вы должны обратиться в специализированную организацию для подготовки необходимого комплекта документов (технического плана, декларации и пр.) – в компании Смарт Вэй подготовка технического плана занимает от 1 рабочего дня.

2.2 Кадастровый учет части здания. В отличие от учета всего здания, часть здания требует немного иного подхода. В первую очередь, отличия касаются оформления технического плана на эту часть. В него вносятся как сведения о здании, так и о выделяемой части. Необходимо помнить, при учете части объекта недвижимости, эта выделяемая часть может быть не обособлена, т.е.

лого оформович

наличие перегородок от остальных помещений и вход в него необязательны. Большинство случаев специалисты нашей компании могут провести по упрощенной процедуре одновременно с выделением части здания для аренды. Стоит отметить, что учет части объекта недвижимости с 01.01.2017 года происходит только одновременно с государственной регистрацией договора аренды. Просто поставить на учет часть объекта нельзя.

В каких случаях договор аренды требует регистрации

Собственник вправе распоряжаться недвижимостью с целью получения прибыли. Наниматель сумеет получать доход после вложений в обустройство помещения и надела.

В подготовленном тексте указывают следующее:

  • действия при переходе имущества;
  • предполагаемые виды деятельности;
  • размер оплаты и время внесения средств;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность арендатора и возможность расторжения;
  • сроки действия.

От сроков соглашения зависит необходимость внесения записи в реестр. Документ обретет законную силу и даст гарантии выполнения условий.

Соглашение между предпринимателями или частными лицами освобождает от проведения регистрационных действий. Срок заключенного договора не превысит 11 месяцев.

Необходимо включать пункт о пролонгации. Продление говорит о заключении нового соглашения с соблюдением прежних условий. Сроки не должны суммироваться.

Иная ситуация связана с подписанием одновременно нескольких договоров, затрагивающих один объект аренды. Окончание срока первого документа делает легальным второй договор. Налицо единая долгосрочная сделка, подлежащая регистрации.

Как правильно составить договор аренды

Для начала нужно определиться, необходимо ли Вам регистрировать договор аренды в Росреестре. Если срок договора составляет менее одного года или не определен, то регистрировать его не нужно.

В 2019 году государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения у арендатора права пользования объектом аренды и должна осуществляться в соответствии с Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости».

Ранее, собственники коммерческой нежилой недвижимости, кадастровые инженеры и регистраторы органов Росреестра руководствовались исключительно положениями других нормативных актов – ФЗ №221 «О государственном кадастре недвижимости» и ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Необходимость государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в Росреестре урегулирована частью 6 статьи 1 и частью 1 статьи 51 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Итак, регистрировать договор аренды нежилого помещения необходимо, если договор аренды нежилого помещения заключен на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Предмет договора

В аренду можно сдавать не только все нежилое помещение целиком, но и его определенную часть, и такой договор аренды также необходимо регистрировать в Росреестре (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Одновременно с госрегистрацией (в рамках одной процедуры) часть нежилого помещения нужно поставить на кадастровый учет (п. 4 ч. 3 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).

Предлагаем ознакомиться  Порча имущества предприятия работником

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, а также продленный или возобновленный на такой срок договор, регистрировать не нужно. Должны быть зарегистрированы только те договоры, срок которых определен и составляет не менее одного года (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Подать на регистрацию договора аренды может сделать одна из сторон договора. Если аренда заключена с органом власти и органом местного самоуправления, то заявление на регистрацию договора аренды в Росреестре должен подать указанный орган (ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости). Заявление могут подать и обе стороны договора аренды (пп. 5 ч. 1, пп. 2 ч. 3 ст. 15 названного Закона).

Обратите внимание, что возможна ситуация, когда по заявлению собственника в ЕГРН ранее была внесена отметка о невозможности регистрации без его личного участия. В таком случае при обращении за госрегистрацией арендатора или представителя арендодателя по доверенности документы вернут без рассмотрения (п. 4 ст.

Порядок оформления заявления зависит от способа подачи.

  • При личной подаче документов на госрегистрацию заявление может подготовить специалист, принимающий документы. Однако вы можете заполнить его в бумажном виде и самостоятельно.
  • В электронном виде удобнее заполнить форму на сайте Росреестра или Едином портале госуслуг.
  • Для оформления заявления в бумажном виде самостоятельно воспользуйтесь формой заявления, которая приведена в Приложении N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920.

Такой договор нужно зарегистрировать в случае, если он заключен на один год и более.

1) заполнить заявление. Особенностью при регистрации договора аренды земельного участка является случай, когда на стороне арендатора выступает множественность лиц и на передаваемом в аренду участке расположены здания, сооружения (помещения или машино-места в них), которые принадлежат нескольким лицам. В этом случае обратиться за госрегистрацией договора может один из арендаторов или арендодатель (ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости);

2) подготовить необходимый комплект документов;

3) подать заявление и документы на госрегистрацию. Сделать это можно лично, по почте или в электронном виде. Госрегистрация проводится в установленный срок и подтверждается регистрационной надписью на договоре.

Госпошлина за регистрацию договора аренды земельного участка уплачивается в том же размере, что и при регистрации аренды на другую недвижимость. Она составляет для организаций 22 000 руб., для физлиц – 2 000 руб. Порядок ее уплаты такой же, как и при регистрации аренды недвижимости.

Также по этой теме:

  • Преимущественное право на заключение  договора аренды на новый срокПреимущественное право на заключение договора аренды на новый срок
  • Аренда со множественностью лицАренда со множественностью лиц
  • Строительство на арендованном участкеСтроительство на арендованном участке
  • Арест права аренды земельного участкаАрест права аренды земельного участка
  • Формы арендной платы за земельный участокФормы арендной платы за земельный участок

На перечень документации повлияет тип договора.

Стандартный пакет должен включать следующее:

  • заявление на стандартной форме, заполненное печатными буквами без ошибок;
  • арендное соглашение (2 экземпляра) с подписями участников сделки или представителей;
  • внутренние паспорта двух сторон и доверенного лица;
  • нотариальную генеральную или специальную доверенность на представителя;
  • правоустанавливающую документацию на недвижимость;
  • технические бумаги, характеризующие предмет сделки;
  • согласие одного из супругов, совладельцев или властей, разрешающих аренду;
  • справки об отсутствии задолженностей и обременений;
  • учредительные бумаги, приказы и протоколы (выписка из ЕГРЮЛ, ИНН);
  • чек, подтверждающий внесение пошлины.

Аренда помещения или части здания приведет к постановке на временный кадастровый учет. Присвоенный номер действителен до окончания срока.

Новому арендатору, решившему арендовать аналогичную часть, потребуется заказать технический план для регистрации и аналогично встать на учет (временный). Основанием послужит договор найма нежилого помещения. Снятие номера связано с прекращением договорных отношений.

1.Предмет договора должен четко описывать передаваемые в аренду помещения. Во избежание  ошибок, нужно пользоваться актуальной выпиской ЕГРН, полученной после 01.01.2017 года.

Предмет договора

Предмет договора

2.Правильно отобразить часть помещения или здания. Главное правило — использовать актуальные документы. Очень часто собственники руководствуются документами БТИ, это приводит к ошибкам, ведь уже давно действует единственные реестр — Росреестр, сведения там могут отличаться от сведения БТИ.

Это может быть в связи с перепланировкой объекта, не учтенной в ЕГРН. В таком случае следует зарегистрировать данные об объекте с новой конфигурацией. Происходит это также на основании технического плана, но еще – проекта перепланировки и технического заключения. Компания «Смарт Вэй» является уполномоченной организацией на изготовление проектной документации. Мы не только выполняем кадастровые работы, но и делаем все необходимые для этого документы без привлечения подрядных организаций.

План части этажа для технического плана

План части этажа для технического плана

3. В 2018 году технический план обязательно прикрепляется к заявлению при подаче договора аренды на регистрацию. Если в аренду передается часть помещения или часть здания, которые не стоят на кадастровом учете именно в этой площади, изготавливается технический план.

Предлагаем ознакомиться  Оформление совмещения должностей в одной организации

Много вопросов вызывает этот аспект у собственников и арендаторов объектов недвижимости. Ранее заказать кадастровый учет мог только собственник объекта недвижимости либо лицо, действующее от его имени на основании нотариальной доверенности – так было до 01 января 2017 года. Сейчас выделить часть может арендатор, заказав кадастровые работы в компании Смарт Вэй.

Когда необходимо регистрировать договор аренды нежилого помещения

Помимо доверенности требуются правоустанавливающие документы на объект недвижимости (с 01 января 2017 года — выписка ЕГРН). Этот документ заказчик может получить самостоятельно (срок от 3-ти до 5-ти рабочих дней). Если Вы заказываете услуги в ООО «Смарт Вэй», мы сами получаем все необходимые документы, и эти работы уже включены в стоимость договора.

Регистрационные действия в отношении объектов недвижимого имущества осуществляются органами Росреестра, однако подать документы можно не только через это ведомство, но и через систему Многофункциональных центров. Во втором случае, после приема документов, они будут переданы в службу Росреестра в порядке информационного межведомственного обмена.

От выбранного способа подачи документов на регистрацию зависят только сроки проведения этой процедуры, через Многофункциональный центр оформление займет на два дня больше. При обращении за регистрацией договора аренды нужно учитывать следующие обстоятельства:

  • инициатором обращения может выступать любая из сторон арендных отношений;
  • при отказе одного из партнеров зарегистрировать договор, допускается предъявление принудительного требования по заявлению второй стороны.

Основания для проведения регистрационных действий перечислены в статье 14 Федерального закона № 218-ФЗ. В их состав входит не только договор, но и судебное решение. Регистрация договора аренды по судебному решению будет осуществляться не только в случае уклонения одной из сторон, но и при переводе прав на арендатора при реализации преимущественного права на продление арендных отношений.

В настоящее время снято ограничение, требовавшее обращаться за регистрацией в территориальные органы Росреестра или МФЦ по месту нахождения имущества. Федеральный закон № 218-ФЗ допускает подачу документов в любое учреждение указанных органов, а также через электронные ресурсы портала госуслуг.

Разновидности договора аренды и их регистрация

Арендодателем не всегда выступает собственник. Распоряжаться имуществом может личный представитель после заверения доверенности и ответственное лицо.

Распространены несколько разновидностей контракта.

  • Занятия предпринимательской деятельностью позволят собственнику сдавать имущество в прокат. Составляется письменный публичный (ст. 426 ГК) договор, не превышающий 1 год.
  • К арендованному транспорту добавляются дополнительные услуги (ст. 632 ГК). Отсутствуют преимущественное право арендатора и требование о регистрации (ст. 609 ГК).
  • Лизинг финансов включает посредника, помогающего использовать и приобрести имущество, за исключением участков. Переход имущества говорит о постановке на учет и смене владельца.
  • Грамотный контракт приведет к регистрации при найме сооружения (здания). Обязательно включен размер оплаты и срок не меньше 1 года.
  • При аренде предприятия передается целый имущественный комплекс с оборудованием, корпусами и земельным участком. Условия зафиксированы на бумаге (ст. 434 ГК) и потребуется внести запись в реестр.

Нежилого помещения

Начало предпринимательской деятельности связано с поиском места для размещения и развития.

Под нежилые попадают такие помещения:

  • в офисных и коммерческих центрах;
  • на складах;
  • в магазинах и торговых точках;
  • на предприятиях (цеха).

В подготовленном документе нужно записать юридический адрес арендуемой недвижимости. Узаконить аренду должна регистрация.

Земельного участка

Соглашение о найме земельного участка содержит один важный нюанс.

Предварительно потребуется:

  • заказать проведение кадастровых работ;
  • определить точную конфигурацию и площадь;
  • подписать вместе с соседями акт разграничения границ;
  • внести сведения в реестр для идентификации.

Прописывается функциональное назначение эксплуатируемого участка. Арендодателем выступает частый собственник и местные власти.

Потенциальному арендатору лучше обратиться в агентство недвижимости для подбора участка, находящегося в частной собственности. Регистрация приведет к уплате налога и пошлины, но защитит права.

Муниципалитет не должен отказать при пролонгации, если надел выделен под индивидуальное строительство без аукциона. Срок автоматически продлевается на аналогичный период.

Жилого помещения

Собственник или его представитель предлагают арендовать помещения, пригодные для жилья.

Документы для регистрации договора аренды

По последней редакции ФЗ №218 срок принятия решения Росреестром по вопросам учета объектов не может быть больше 5-ти рабочих дней. Этот период исчисляется с момента получения Росреестром заявления от правообладателя. Если происходит учет части объекта вместе с регистрацией договора аренды на него, срок составляет 10 рабочих дней.

Главной особенностью гостиничного комплекса как ОКС, является большое количество помещений с различным функционалом. В первую очередь необходимость для выделения помещения в гостинице возникает при передаче в аренду помещений под магазины, рестораны и кафе, т.к. для их деятельности необходимо получение лицензий.

Для каждой из лицензий требуется регистрация существующего договора аренды. В этом случае как раз и потребуется привлечение специализированной организации для выделения помещения и учета его в кадастре. Есть еще ряд особенностей – гостиничные комплексы зачастую вносят изменения в конструктив первоначального здания в связи с возникающими требованиями.

Все эти перепланировки необходимо узаконить, а для того, чтобы это сделать следует внести новые данные в ЕГРН. Изготавливается проект перепланировки и техническое заключении о безопасности произведенных работ.

Предлагаем ознакомиться  Договор купли-продажи квартиры: как оформить ДКП и для чего он нужен

Госпошлина для юридических лиц составляет 22000 рублей, для индивидуальных предпринимателей (ИП) — 2000. В 2018 году подавать на регистрацию может арендатор или арендодатель и в случае с ИП платеж будет 2000 рублей, что в 11 раз меньше. Крупные торговые и бизнес-центры экономят на этом существенные суммы.

Для регистрации в электронной форме необходимы следующие документы:

  • заявление о кадастровом учете и (или) регистрации;
  • документы, подтверждающие полномочия заявителей, а также паспорта сторон;
  • договор аренды со всеми приложениями;
  • технический план, если в отношении объекта недвижимости ранее не проводился кадастровый учет.

Как и при личном обращении в органы Росреестра или Многофункциональный центр, электронный порядок обращения предусматривает оплату госпошлины.

При заполнении заявления в электронной форме оно удостоверяется цифровой подписью заявителя. Результатом обращения в электронной форме будет являться регистрация договора аренды на общих основаниях.

Заключение соглашения

Торговые центры представляют собой здания, полностью разделенные на отдельные помещения, каждое из которых предполагается сдавать в аренду. Помимо того, что учет в ЕГРН требуется для магазинов с продажей алкоголя, кафе и ресторанов, все больше и другие арендаторы настаивают на регистрации договоров аренды.

Мы все чаще сталкиваемся с заказчиками, которым требуется кадастровый учет помещений под сетевые магазины одежды, электронной техники и пр. Сейчас актуальность этого вопроса возросла в связи с нестабильностью рынка недвижимости – много коммерческих организаций-арендаторов освободили площади. На их места приходят новые компании.

Компания «Смарт Вэй» имеет опыт работы с многочисленными клиентами – собственниками и арендаторами недвижимости различных видов зданий. Среди наших работ кадастр гостиницы «Советская» («Азимут»), ТРЦ «Монпасье», Торговый дом «Смоленка», автосалон «Opel», сеть ТРЦ РИО (г. Москва), отель Hillton (Внуково), сеть аптек ЗДОРОВ.РУ (г.

Примеры наших проектов по разделению в кадастре можно увидетьздесь

Процесс регистрации договора аренды

Процедура регистрация должна проходить за несколько этапов.

Небольшая разница зависит от объекта аренды.

  1. Сторонами подготавливается договор, включающий обязательные пункты. Два экземпляра раздаются участникам, третий поступает в Росреестр.
  2. Для аренды участка подается заявление в муниципалитет. Проводятся межевание и кадастровые работы для получения паспорта (плана-схемы) перед подписанием соглашения.
  3. Собирается пакет с документацией, предоставленной для проверки. Необходимо убедится в отсутствии несоответствий документов с информацией, изложенной в заявлении. Обязательно оплачивается госпошлина.
  4. В установленные сроки должна появится запись в реестре. Постановка на учет делает сделку легитимной.

Потребуется выбрать способ подачи документов и заявления.

Существующие варианты предлагают следующее:

  • посетить территориальное отделение реестра;
  • нанести визит в многофункциональный центр;
  • использовать портал Росреестра или Госуслуг при наличии электронной подписи;
  • отправить пакет по почте с обратным уведомлением;
  • привлечь посредника в лице законного представителя.

Госпошлина

Инициатором уплаты государственной пошлины обычно выступает арендодатель. В соглашении можно прописать обязательство, возлагающее внесение средств нанимателем. Расходы делятся пополам, если в процедуре принимали участие две стороны. За регистрацию договора субаренды и поправок размер пошлины снизится.

Статус лица Сумма за аренду (в рублях) Субаренда/Изменения
физическое 2000 350
юридическое 22000 1000

Срок регистрации

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Срок регистрации зависит от метода передачи и перечня документов, прилагаемых к заявлению. Подача в отделение Росреестра позволит уложиться в 5 суток. Привлечение посредника, отсылка через портал и МФЦ увеличивает время от 7 до 14 дней. Максимальный срок укладывается в 1 месяц.

Дополнительное соглашение к договору аренды

По окончании срока необязательно составлять новый арендный договор. Достаточно подготовить дополнительное соглашение для продления действия или изменения некоторых условий, если они затрагивают:

  • права и обязанности участников;
  • стоимость и условия повышения аренды;
  • график внесения платы;
  • возможности сдачи в субаренду;
  • основания досрочного расторжения.

Дополнительное соглашение потребуется при досрочном расторжении и отсутствии претензий сторон. Заблаговременно подготавливают акт обратного приема-передачи.

Зарегистрированный договор аренды обязывает легализовать дополнительное соглашение после внесения корректировок. Изменения не должны противоречить положениям закона.

Регистрация не потребуется:

  • при сроке действия соглашения меньше года;
  • после внесение поправок, затрагивающих размер оплаты;
  • при договоренности по поводу понижения или повышения платежей.

Земельные отношения

Процесс регистрации проходит по известному сценарию. Следует дождаться окончания процедуры для продления или вступления в силу новых положений договора.

Вопрос — ответ

Досрочное расторжение договора по обоюдному согласию требует проведение регистрации (ст. 452, 651 ГК). Моментом расторжения будет день внесения записи, не всегда совпадающий с числом, прописанным в договоре.

Если в договоре указан точный срок без пролонгации, нет другого выхода, кроме как заключать новый договор и регистрировать его.

Только регистрация делает договор законным и соответствующим нормативным актам.

Точные сроки не оговорены законодательно. Процесс регистрации рекомендуют проводить незамедлительно, поскольку без этого соглашение недействительно. Участнику договора социального найма потребуется обратиться в реестр не позднее месяца после подписания.

Придать договору бессрочный характер поможет одна оговорка. После указания срока договора в один год, например, написать про автоматическую пролонгацию. Таким образом, договор аренды становится действительным до расторжения.

Договор аренды должен получить одобрение двух сторон. Арендодатель извлекает неплохие дивиденды. Арендатор решает проблемы с недвижимостью, получает доход от предпринимательской деятельности. Контракт менее года будет ничтожным и не имеющим юридической силы. Постановка на учет придаст сделке законность и даст возможность отстоять права в суде.

, , , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector