Юриспруденция
Назад

Изменение ВРИ земельного участка с ИЖС на ЛПХ

Опубликовано: 17.03.2020
Время на чтение: 9 мин
0
0

Переводим земельный участок из ЛПХ в ИЖС — инструкция от юриста

Земельные участки, согласно действующему законодательству, могут находиться в частной собственности. Но права владельца по его использованию существенно ограничены допустимым использованием земель.

Если на предназначенном для подсобного хозяйства (ЛПХ) участке построить дом или, напротив, на отведенной для ИЖС земле заниматься личным хозяйством, то последствия могут быть печальными. От невозможности зарегистрировать постройки, до их сноса или изъятия надела за нецелевое использование.

Рассмотрим, как перевести участок ИЖС в участок ЛПХ или наоборот юридически грамотно.

Согласно ст. 7 Земельного кодекса, все земли на территории РФ принадлежат к той или иной категории. Граждане могут получить в собственность земли поселений или сельскохозяйственного назначения. Первые предназначены для строительства жилья, ИЖС или многоэтажного, а вторые — в том числе и для ведения личного подсобного хозяйства.

Главной особенностью использования земли является ее целевое назначение. Разрешенные виды использования для каждого участка, наряду с категорией, указываются в кадастровом паспорте. Строгое соблюдение назначения земли обязательно и для юридических лиц, и для граждан. В противном случае государство использует различные меры принуждения и наказания.

Неиспользование сельхозземель по их назначению, например, возведение на участке жилого дома, или отсутствие хотя бы фундамента постройки спустя три года после приобретения на участке ИЖС чреваты для владельца штрафом.

Но даже в случае сохранения дома, в нем нельзя будет прописаться и подвести к нему необходимые коммуникации.

Однако, выход есть. Ст. 8 Земельного кодекса говорит о том, что возможен перевод участка из одной категории в другую с соответствующим изменением целевого назначения.  Как перевести земли ЛПХ в ИЖС знают в органах местного самоуправления. Туда и надлежит обращаться для решения этого вопроса.

Прежде всего необходимо определить цель такого перевода. Для этого необходимо четко представлять себе, что может делать собственник с участком ИЖС и ЛПХ. Рассмотрим допустимые способы использования каждого из них.

Изменение ВРИ земельного участка с ИЖС на ЛПХ

Участок для ИЖС всегда относится к землям поселений. Он предназначен под индивидуальное жилищное строительство, то есть возведение одноквартирного дома для проживания семьи.

Высота такой постройки не должна быть более 12 м.

Одним из главных плюсов такого участка будет обязательная выдача ТУ для проведения необходимой инженерной инфраструктуры, без которой нормальное проживание невозможно: электричество, газ, водопровод им т. д.

На участке, предназначенном для ЛПХ зачастую тоже можно возвести жилой частный дом, если он находится в границах населенного пункта.

Но прежде всего такой участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства — то есть развития сельскохозяйственного производства с некоммерческой целью.

Использование не по назначению или отсутствие вообще какого-либо использования влечет для хозяина участка сначала штраф до 1000 р., а затем, после предварительного уведомления, изъятие участка и продажу его с торгов.

Решив, что перевод участка из ЛПХ в участок ИЖС или наоборот действительно необходим, владельцу следует обратиться в администрацию того населенного пункта, где расположен участок с заявлением. Пишется оно в произвольной форме, но в нем обязательно указывается следующая информация:

  • данные владельца;
  • кадастровый номер;
  • имеющаяся категория и целевое назначение;
  • желаемое разрешенное использование;
  • причина перевода;
  • обоснование права на объект.

Причина, изложенная в заявлении должна быть достаточно уважительной и логичной. Земля — ценный ресурс, количество которого по объективным причинам ограничено. Поэтому к ее охране и контролю за использованием государство подходит достаточно жестко.

На рассмотрение вопроса о том, можно ли перевести землю из одной категории в другую и принятие решения у местных властей есть два месяца.

Изменение ВРИ земельного участка с ИЖС на ЛПХ

На практике практически всегда приходится ждать именно максимальный срок. После внесения решения, в течение двух недель о нем уведомляется владелец.

Если вопрос решен положительно, в течение двух ближайших месяцев в ГКН будут внесены соответствующие изменения.

Отказать в приеме заявления в администрации могут только по двум основаниям:

  • заявление подписано лицом, которое не является собственником участка или не имеет на него иных прав;
  • поданы документы, не соответствующий требованиям закона «О переводе земель».

А вот причин для отказа в переводе из категории в категорию может быть и больше.

Без особых проблем удается перевести в ЛПХ или наоборот участок, расположенный в границах сельского поселения. С превращением же сельскохозяйственных угодий в земли для строительства жилого дома могут возникнуть проблемы. Равно как и с выделением городских земель под приусадебное сельское хозяйство.

К заявлению о переводе земельного участка для ИЖС в участок для ЛПХ или обратного процесса, потребуются следующие документы:

  • паспорт заявителя;
  • подтверждение его права на надел (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРП, договор аренды и т. д.);
  • согласие собственника земли, если она передана на ином праве (например, в аренду или в пользование);
  • кадастровый паспорт;
  • координаты (заказать можно в любой землеустроительной фирме);
  • справку о нахождении (или ненахождении) земель в городской черте.
Предлагаем ознакомиться  Как объединить два и более земельных участков в один

Последний документ свидетельствует о том, что земля была выделена, определены ее границы и она поставлен на Государственный кадастровый учет. Если она оформлена в собственность, то такой документ уже имеется у владельца. В противном случае придется сначала провести межевание и оформить кадастровый паспорт. Процедура эта небыстрая и на нее придется потратиться.

Статья обновлена: 26 июня 2019 г.

Foto1

Здравствуйте. Я написал про перевод участка с ЛПХ в ИЖС, только который находится в собственности, а не в аренде. Инструкция подойдет для любого участка в любом регионе/области. Описывать я буду изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка.

Полезные инструкции: — Переводим участок с ИЖС в ЛПХ; — Оформление земельного участка в собственность.

  • Участок должен стоять на кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Есть подробная инструкция с картинками — как проверить есть ли земельный участок в кадастровом учете.Кратко: если в правоустанавливающих документах на участок (в свидетельстве или выписке из ЕГРН/ЕГРП) есть кадастровый номер, значит он стоит на учете. Если кадастрового номера нет, то в документах есть написан его условный номер или адрес. Вбейте условный номер или адрес на странице со справочной информации Росреестра. Если данные найти не получится, значит участок не стоит на кадастровом учете. Поэтому сначала нужно поставить участок на кадастровый учет. Иногда это можно сделать вместе с переводом в ИЖС. Это большая тема для отдельной статьи. Я напишу ее позже и вставлю сюда ссылку.
  • У участка должны быть четко определены границы в кадастровом учете — пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. На сайте также опубликована отдельная инструкция — как узнать определены ли границы у земельного участка.Если кратко, то найдите участок на кадастровой карте Росреестра. Нажмите кнопку «лупа» слева и введите кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, то на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не уточнены, то будет написано «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом с ЛПХ в ИЖС.Примеры участков(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)Границы определеныГраницы не определены
  • Участок ЛПХ должен находиться в населенном пункте. Каждый участок имеет свою категории земель и вид разрешенного использования (ВРИ). Участки ЛПХ бывают двух категорий — «земли населенных пунктов» (находятся в населенном пункте — городе или поселке) и «земли сельхозназначения» (за границами нас.пунктов). Это указано в п. 1 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ. Но участки ИЖС могут быть только одной категории — «земли населенных пунктов» (пп. 1 п. 1 и п. 5 ст. 85 ЗК РФ). Поэтому в ИЖС можно перевести только тот участок, который имеет категорию «земли населенных пунктов».Как узнать категорию участка? Обычно категория указана в свидетельстве о собственности или выписке ЕГРН/ЕГРП. Еще можно вбить кадастровый номер участка в кадастровую карту Росреестра (я выше указывал ссылку на карту). Категория участка написана в разделе «Информация».Примеры участков(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)Этот можно перевести в ИЖСЭтот нельзя
  • Зона, в которой находится участок, должна предусматривать ИЖС как основной или условно разрешенный вид использования. Узнать это нам поможет ПЗЗ и Карта зонирования города/поселка. Они утверждаются местной администрацией. Все это я подробно описываю в первом этапе.
  • Нужно учесть максимальную разрешенную площадь участка при переводе — п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ. В каждом городе или поселке местная администрация сама устанавливают максимальный размер участка в зависимости от его вида разрешенного использования. Например, в п. Сосновка Московской области участок ЛПХ может быть максимум 50 соток, а ИЖС — максимум 30. Поэтому в этом поселке не получится перевести участок ЛПХ с площадью в 40 соток в ИЖС, ведь такой участок должен быть максимум 30 соток.Как узнать минимальную разрешенную площадь я написал ниже на первом этапе. Эти сведения указаны в ПЗЗ.
  • Если у участка несколько собственников, то все они должны быть согласны на перевод. Потому что они подают общее заявление о переводе — пп. 4 п. 2 ст. 15 Федерального закона о регистрации недвижимости.

Нужно определить территориальную зону участка, чтобы узнать — является ли ИЖС в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования.

Изменение ВРИ земельного участка с ИЖС на ЛПХ

Для того, чтобы перевести участок из одного вида разрешённого использования в другой существует свой специальный порядок.

Правовая основа

Общее регулирование вопросов, связанных с переводом участка из одного вида разрешённого использования в другой, а также изменение существующих категорий, находится в ведении Земельного Кодекса Российской Федерации. Именно этот нормативный акт предусматривает возможность изменить не только ранее установленный вид разрешённого землепользования, но и возможная перемена ранее установленной категории участка.

Предлагаем ознакомиться  Акт возврата транспортного средства по договору аренды в 2020 году

Прежде чем осуществлять изменение эксплуатационных возможностей участка с ИЖС на ЛПХ, следует определить, изменится ли принадлежность к ранее установленной категории или нет.

Foto2

В рамках указанного федерального закона проработан не только порядок необходимых действий для проведения изменения, но и содержится основной перечень документов, которые могут пригодиться для оформления перевода.

Если земельные участки находятся в одной категории и относятся к землям населенных пунктов, то изменения будут происходить в рамках существующего вида разрешённого использования, что находится в компетенции Градостроительного Кодекса и принятых в соответствии с ним регламентов, а также внутрирегиональных регламентов изменения вида разрешённого использования.

Перевод земельного участка из одного вида использования в другой или из одной категории в другую может потребоваться в следующих случаях:

  • когда конкретный участок необходимо использовать исключительно в виде ресурса для осуществления сельскохозяйственного производства, предназначенного для обеспечения собственных интересов;
  • если на участке планируется осуществить организацию крестьянского или фермерского хозяйства, которое не будет производить продукцию на продажу, а только обеспечивать интересы участников такого производства;
  • участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, не планируется использовать для возведения дома, так как в этом нет необходимости с финансовой и юридической точки зрения;
  • необходимо существенно снизить кадастровую стоимость участка, так как она представляет собой неоправданно завышенную величину.

Другие случаи могут быть выбраны непосредственно собственником участка или его пользователем в качестве причин необходимости такого перевода при обосновании такой необходимости.

Для того, чтобы заявление о переводе участка из земель, используемых для индивидуального жилищного строительства в земли, пригодные для осуществления организации личного подсобного хозяйства, необходимо, кроме заявления и декларации о переводе, подготовить еще и такие документы, как:

  • паспорт заявителя (в случае, если заявитель и собственник или пользователь участка – одно лицо; если же речь идет о разных физических лицах, то на доверенного представителя потребуется также подготовить нотариально заверенную доверенность, в которой будет указан срок ее действия и пределы полномочий доверенного лица, а также паспорт доверенного лица);
  • документы на участок, в которых есть сведения о том, какой присвоен кадастровый номер участку, адрес (почтовый), какова площадь и фактическое расположение; а также состояние участка, было ли проведено его межевание и, если было, какие координаты имеют узловые точки такого участка, кто проводил процедуру межевания, и когда она была осуществлена; а также информация о проводимой кадастровой оценке участка и установленной по ее итогам стоимости (наиболее полные сведения содержатся в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости, которая получена не ранее, чем за месяц до подачи заявления);
  • результаты проведенных экологических и землеустроительных экспертиз, если таковые проводились для установления фактического состояния участка и возможности его эксплуатации под другими видами разрешенного использования, нежели был ранее определен;
  • другие документы, обосновывающие высказанное ходатайство об изменении существующих вида разрешенного пользования или категории земельного участка.

Все перечисленные документы предоставляются в качестве сопровождающего пакета для подаваемого заявления и декларации о вносимых изменениях.

Порядок действий

После того, как все документы были собраны, наступает период собственно оформления новых данных на участок. Для этого необходимо:

  • в уполномоченный орган государственной власти субъекта федерации или специальное подразделение муниципальной администрации подать заявление о переводе земельного участка из одной категории в другую или оформлении нового вида разрешенного пользования;
  • приложить к поданному заявлению все документы, собранные для идентификации земельного участка, а также для подтверждения необходимости такого перевода;
  • в случае, если заявитель или его представитель будет вызван на непосредственное рассмотрение его заявления, обосновать свою позицию;
  • получить готовое решение в виде специально оформленного постановления руководителя органа или отказ в письменной форме с наличием объяснений причины такого отказа;
  • в случае получения положительного решения направить документы в Росреестр для внесения соответствующих изменений в данные, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.

Сроки и стоимость

Общий срок рассмотрения поданных документов составляет не более двух месяцев с момента их подачи в уполномоченные органы (срок отсчитывается со дня, следующего за днем принятия заявления, который отмечен на втором экземпляре такого заявления). В том случае, если речь идет об отказе в переводе, документы направляются заявителю по почте в течение месяца с момента получения заявления.

Стоимость такого перевода может колебаться в зависимости от нескольких факторов:

  • наличие ранее проведенного межевания земельного участка, так как с 1 января 2018 года его наличие является обязательным, иначе участок полностью выпадает из гражданско-правового оборота (стоимость межевания в регионах колеблется от 15 до 70 тысяч рублей в зависимости от сложности участка, его удаленности от транспортных сетей, необходимости установки дополнительных межевых знаков, а также в зависимости от стоимости работы самого кадастрового инженера);
  • необходимость заказа различных дополнительных документов и проведения экспертиз;
  • оформление изменений данных в отношении конкретного участка в Росреестре.

Изменить вид разрешенного пользования с индивидуального жилищного строительства на личное подсобное хозяйство возможно, если для этого есть необходимые условия. Для того, чтобы правильно осуществить всю процедуру, необходимо подготовить определенный пакет документов, в котором придется обосновать свою позицию.

Предлагаем ознакомиться  Сколько субботников может быть в году

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва:  7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург:  7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Согласно действующему законодательству РФ, одним из главных требований при эксплуатации земельных участков в собственности граждан является соответствие осуществляемой на участке деятельности виду разрешенного использования (далее – ВРИ) земли. Нецелевым использованием земельного участка считается деятельность собственника (или пользователя), не предусмотренная законодательством или напрямую его нарушающая.

Несоответствие деятельности эксплуатационным нормам и регламентам грозит собственнику различными осложнениями – от штрафных санкций со стороны уполномоченных органов, до изъятия земельного надела. Во избежание подобных ситуаций законодательством предусмотрена возможность изменения ВРИ земельного участка.

Foto3

В соответствие с законодательством РФ, все земли в пределах государства классифицируются по категориям. От присвоенной категории зависят возможности использования тех или иных земельных участков. Граждане РФ могут владеть участками, классифицированными как земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.

В первом случае прежде всего предполагается использование участка для размещения жилья, во втором – исключительно для ведения сельскохозяйственной деятельности.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва:  7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург:  7 (812) 245-61-57.

Все характеристики земельного участка указаны в его кадастровом паспорте. Также данная информация может быть получена при использовании Публичной кадастровой карты.

Для получения требуемых сведений нужно ввести кадастровый номер, указанный в правоустанавливающих документах на землю.

Индивидуальное жилищное строительство (далее – ИЖС) – возведение жилья, рассчитанного на проживание членов одной семьи.

Foto4

Процесс строительства при этом финансируется за счет собственников земли.

Определение «под ИЖС» также является ВРИ для многих участков, расположенных в пределах поселений и являющихся собственностью граждан.

Главным критерием целевого использования подобных участков (при отсутствии построенного и введенного в эксплуатацию жилого объекта недвижимости) является ведущееся строительство будущего жилого дома.

Участок ИЖС считается используемым не по целевому назначению в том случае, если за три года владения землей собственник участка не начал строительство.

Согласно законодательству, начало строительных работ определяется по наличию заложенного на участке фундамента будущего здания. Выявление факта нецелевого использования участка ИЖС грозит владельцу штрафом. Кроме того, на участках ИЖС запрещено ведение подсобных хозяйств, а также аналогичная деятельность.

Ведение личного подсобного хозяйства (далее – ЛПХ), как одного из самых распространенных видов деятельности среди граждан, возможно при условии наличия соответствующего ВРИ («для ведения ЛПХ»).

Условия

Если смена ВРИ земли требует изменения категории участка, то для успешного завершения процедуры потребуется соблюдение следующих условий:

  • Нахождение участка вблизи населенного пункта.
  • Наличие в Генплане района возможности для включения в черту поселения данного участка.
  • Низкое качество земель.
  • Возможность оплатить сумму выпадающих доходов от смены категории земли сельхоз надела.

Откажут в смене категории участков в следующих случаях:

  • Намерение изъять из оборота особо ценные сельскохозяйственные земли.
  • Наличие законодательно установленных ограничений для перевода земли в другую категорию.
  • Отрицательное заключение госэкспертизы для случаев, когда необходимо мнение экологического ведомства.
  • Противоречие документам территориального планирования.

Для смены ВРИ земли, требуется выполнение следующих условий:

  • Обмер земли.
  • Наличие актуальной информации об участке в базе Кадастровой палаты.
  • Соответствие информации, содержащейся в градостроительной документации, планируемому присвоению нового статуса земли.

Как изменить ВРИ — порядок действий

В то же время процедура может включать в себя проведение публичных слушаний или проводиться без общественного обсуждения, если речь идет о присвоении участку назначения «Жилое строительство».

Смена ВРИ надела, расположенного в черте населенного пункта, на ИЖС занимает в среднем 30 дней.

Заявление и подтверждающие документы подаются в администрацию поселения, где в установленные сроки рассматриваются специально созданной комиссией.

По итогам рассмотрения комиссии подготавливается заключение о целесообразности осуществления смены ВРИ, и направляется главе администрации поселения (района) для принятия окончательного решения.

Подробно о смене ВРИ земли читайте здесь.

В случае необходимости проведения общественных обсуждений, длительность процедуры рассмотрения ходатайства увеличивается на 2 недели.

Подробнее о смене ВРИ на условно-разрешенный вид использования земли читайте в статье.

Смена ВРИ участка с одновременным изменением его категории производится региональными властями.

Ходатайство рассматривается муниципалитетом его принявшим и при отсутствии причин для отказа в его удовлетворении перенаправляется в правительство области на рассмотрение и вынесение вердикта.

Подробнее о смене категории земли с переменой ВРИ участка читайте в этой статье.

Заключение

Процедура изменения ВРИ земельного участка – это необходимый шаг для обеспечения законности строительных работ и ведения коммерческой деятельности на участке изначально для этого не предназначенном.

Средний срок рассмотрения заявки 30-60 дней и зависит от уровня органа власти, принимающего окончательное решение, а также от необходимости общественного обсуждения намерений заявителя.

В сложных случаях всегда можно воспользоваться помощью специалиста. Услуги юриста платные, но гарантируют правильность оформления документов и своевременность их направления в уполномоченный орган.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector